Методы оценки стоимости земельных участков. Метод оценки рыночной стоимости земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход к оценке земельных участков -- это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся

на застроенный земельный участок;

арендная плата для оценки земель поселений;

доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход -- это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Второй подход -- расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения.

Третий подход -- метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, -- потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Сравнительный подход к оценке земельных участков

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы: Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка -- это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства;

участки, используемые для индивидуального жилищного

строительства;

участки, используемые для массового жилищного строительства;

участки под объектами коммерческой недвижимости;

участки под общественными объектами и т.п.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко.

титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

титул собственности и регистрационные данные по земель

ному участку, сервитуты;

физические характеристики участка;

данные о взаимосвязи участка с окружением;

Экономические факторы, характеризующие участок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Затратный подход к оценке земельных участков

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Достоинством затратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10--15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки -- широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

При проведении сделок с земельными участками может применяться различная методология оценки рыночной стоимости. Каждая из них характеризуется своими особенностями в зависимости от преследуемой конечной цели. Рассмотрим, чем отличаются эффективные подходы в вычислении рыночной цены земельных площадей.

Для начала определимся с понятием рыночной стоимости. Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки (продавца и покупателя), а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне.

Необходимость оценки земель может возникать для:

• Расчета сумм арендной платы.
• Налогообложения отдельных категорий участков и объектов недвижимости на них.
• Определения сумм причиненного ущерба.
• Совершения сделок купли-продажи.
• Расчета компенсации при отчуждении земли.

Практическое применение методов оценки рыночной стоимости земли требует следующей информации:

1. Регистрационные сведения и титул собственности на участок.
2. Экономические характеристики – разрешенные варианты использования, целевое предназначение, наличие инфраструктуры и транспортной развязки.
3. Физические характеристики – местоположение, конфигурация, рельеф, площадь (размер).
4. Сведения о взаимосвязи оцениваемой земли с прилегающим окружением.
5. Платежные характеристики – условия платежей и финансирования, возможность изменений договорной цены, конкретные обстоятельства сделки.

Какие существуют методы определения рыночной цены

Различается 6 основных способов оценки рыночной земельной стоимости. При этом наиболее популярными и востребованными являются не все, а только первые 3 из них. Рассмотрим особенности применения каждого способа отдельно.

Методы оценки рыночной стоимости участков:

1. Метод сравнения по сопоставимым продажам – это наиболее распространенный способ получения реальных данных на текущий момент о рыночной цене земли. В процессе производится анализ существующего рынка, сравнения данных на объекты по аналогичным сделкам в разрезе однородных элементов и единиц. При этом учитываются все существенные факторы, способные повлиять на уровень ценообразования. К примеру, это расположение и права собственности на участок; наличие коммуникаций, построек, разрушений, затоплений; объем работ по мелиорации; экологические факторы и пр. Затраты на участок при этом методе не оцениваются.
2. Метод соотнесения или переноса (аллокации) – способ используется для сделок по участкам с возведенными постройками. Предполагает первоначальную оценку стоимости имеющихся сооружений (зданий) и вторичную оценку непосредственно стоимости участка. Выявляется пропорция между общей ценой и чистой ценой земли. В процессе, так же как и при первом методе, используются текущие фактические данные по рыночной стоимости аналогичных объектов для расчетов базовой стоимости.
3. Метод ренты или капитализации доходов – способ используется для вычисления планируемой стоимости по арендным участкам и предполагает обработку данных по суммам арендных платежей (ренты). Величина предполагаемой ренты при этом определяется, исходя из арендного дохода или прибыли от хозяйственного использования земли. Для расчета используется формула с применением показателя капитализации (на основании цифр о цене аренды и стоимости участков) и доходов от ренты. Влияние оказывают такие факторы, как – местоположение и предназначение земель, площадь, инфраструктура и транспортная развязка, наличие коммуникаций и т.д.
4. Метод остатка для земельного участка – если данные о текущих рыночных ценах на аналогичные участки получить не представляется возможным, рекомендуется использовать этот способ для определения фактической стоимости земли. В процессе рассчитывается остаточная стоимость продуктивности, цена улучшения участка и чистый доход, который можно получить, произведя эти улучшения.
5. Метод застройки или освоения (развития) участка – этот способ оптимально применять при необходимости оценить землю, пригодную к разбивке на отдельные, более мелкие площади. В процессе вычисляется число и размер каждого индивидуального участка, оцениваются предстоящие издержки и предполагаемая выручка от реализации, составляется график, определяется ставка дисконта с учетом возможных рисков, и в конце чистая прибыль. Для максимально точных расчетов и получения правдивых конечных показателей необходимо учесть все предстоящие расходы – от предварительных (на оценку, консультирование экспертов, получение различных разрешений и пр.) до затрат на расчистку территории, инженерно-строительные работы, уплату налогов, выдачу зарплаты и пр.
6. Метод извлечения или экстракции – этот способ подразумевает анализ по улучшенным объектам недвижимости. Отдельно оценивается стоимость участка и произведенных улучшений. При этом общая цена земли с недвижимостью разбивается на стоимости объекта и территории.

Во время выбора оптимального метода расчета рыночных цен земельных площадей различного назначения, происхождения и вида необходимо предварительно проанализировать все имеющиеся способы с учетом сопутствующих условий сделки и характеристик продаваемого/приобретаемого участка. При этом необходимо помнить, что кадастровая оценка используется для денежного выражения цены земли, проводится государственными органами массовым методом и применяется в процессе налогообложения объектов. Также существует понятие нормативной оценки, которая определяет нормативную цену земли и применяется при дарении, расчете стоимости долей, передаче по наследству, выкупе или изъятии земли, оформление кредитов под залог.

Любая деятельность человека неразрывно связано с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства. Поэтому земельные участки все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных отношений. В теории оценки земельного участка рассматривается с двух сторон: с одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций.

Таким образом, с юридической точки зрения земля с улучшениями - зданиями и сооружениями, находящимися на ней, представляет собой сложную вещь, образуя единое целое и являясь единым объектом недвижимости. Даже без видимых улучшений, земля представляет собой сложный природный объект и является единым объектом недвижимости. Все возможные улучшение выполняет почва. Именно без нее невозможно использование земельного участка для различных целей. Например сельского хозяйства и т. д.

При оценке земельного участка следует принимать во внимание:

Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

Оценка стоимости земельных участков имеет свои особенности, которые различаются в зависимости от принадлежности земельного участка. Здесь следует выделить оценку земель поселений и оценку земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных участков всегда осуществляется исходя из того, насколько данный земельный участок может быть эффективен при использовании. Это значит, что оценка земельного участка определяется, исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным во всех аспектах.

При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Случаи оценки земельных участков:

Оценка стоимости земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земельного участка проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земельного участка проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину оценки стоимости земельного участка.

Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки земельного участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством на земельных участках.

Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций

Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

(Обзор был подготовлен ООО "Центр Экономического Анализа и Экспертизы" по итогам 2012 года на основании исследований компаний, специализирующихся на продаже и девелопменте загородной недвижимости. При подготовке аналитических материалов использовалась информация по продаже земельных участков расположенных в Московской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской и Ярославской областях. А так же информация по средним значениям стоимости строения подъездных путей, подключения коммуникаций (электричество, газ, канализация), стоимость бурения скважины и.т.д.)
Сведения относительно зависимости стоимости земельного участка от наличия подведенных коммуникаций указанных на нашем сайте могут быть так же применимы при определении рыночной стоимости земельных участков на 2012 год в районах граничащих с Московской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской, Рязанской, Воронежской и Ярославской областями.

Отдельно земельный участок может оцениваться для целей:
- налогообложения недвижимого имущества;
- определения размеров компенсаций за отчуждение земли;
- уточнения ущерба при ликвидации существующих улучшений;
- определения размеров арендной платы;
- оценки рыночной стоимости земли в затратном подходе. Существует шесть основных методов оценки земли:

1. Метод соотнесения (аллокации).
2. Метод извлечения (экстракции).
3. Метод застройки или развития (освоения).
4. Метод остатка для земли.
5. Метод капитализации земельной ренты.
6. Метод сопоставимых продаж.
7.
1. Метод соотнесения (аллокации) (abstraction or allocation technique). Метод аллокации основан на том, что стоимость участка Можно оценить разнесением общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя основными частями - землей и улучшениями. Оценщик определяет, в каком соотношении цена продажи распределяется между ними, оценив сначала рыночную стоимость улучшений

Метод представляет собой модификацию метода сравнения продаж сравнительного (рыночного) подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроенных объектов. В основу метода аллокации положен стоимостной принцип сбалансированности - допущение, что соотношение между землей и зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.

Пример 11.17. Определить стоимость участка, расположенного в районе жилой застройки. Последний застроен уже на 95%, и в течение последних трех лет здесь не было ни одной продажи свободного участка. Однако, как видно из табл. 11.38, в этом районе оценщик выявил несколько недавних продаж участков с жилыми домами. В ходе сбора и анализа собранных данных на основе затратного подхода была проведена оценка стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Исходя из анализа данных, представленных в табл. 11.38, оценщик посчитал, что после застройки участка на землю будет приходиться примерно 20% от общей стоимости объекта. Таким образом, стоимость оцениваемого участка составит 17 000 дол.

По мере старения зданий и сооружений удельный вес участка в общей цене продажи растет. При использовании данных об объектах с очень старыми зданиями метод аллокации может давать большую погрешность, поскольку очень сложно оценить сумму накопленного износа. На соотношение между стоимостью участка и стоимостью зданий и сооружений могут влиять также и другие факторы - низкий уровень застройки сопоставимых объектов или, напротив, их перегруженность застройкой; проблемы, связанные с необычными формами или размерами участков. Вследствие подобных ограничений метод аллокации следует использовать только в тех случаях, когда при оценке участка не могут быть использованы другие методы.

2. Метод извлечения. Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цен i)i продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка. Метод дает хороший результат, когда доля улучшений в общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости невелика.
3. Метод застройки или развития (освоения). Может быть рекомендован при разбивке площади на индивидуальные осваиваемые участки. Помимо затрат на приобретение неосвоенной земли новый собственник (первичный застройщик) несет ряд других расходов. Некоторые из этих расходов обусловлены ресурсным качеством земли, другие - местными правилами, определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране окружающей среды. Затраты, поднесенные еще до начала физического освоения, получили название «предварительные расходы».

Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам, архитекторов. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитывается также плата за страхование гражданской ответственности, по закладным, комиссия за финансирование. Проводится расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, проводятся различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат, которые включают расходы на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, продажные издержки. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

Пример 11.18.
Площадь обследуемого массива составляет 30 акров. «Предварительные» расходы оцениваются в 50 000 дол. Проведенные изыскания показали, что на каждом акре могут быть разбиты три лота. Каждый лот может быть продан за 10 000 дол. Переменные расходы на освоение каждого лота, продажные издержки и прибыль оцениваются в. 4667 дол. Ежегодно может продаваться 30 лотов.
Все расходы, связанные с планированием, проектированием и подготовкой земли к разбивке, отнесены к настоящему времени, в то время как все поступления от продажи и переменные расходы - к концу каждого соответствующего года.
Построим денежный поток без учета затрат на приобретение земли. Текущие расходы на планирование, проектирование и предварительное улучшение массива - 50 000 дол.
1-й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000


- 160 000

2- й год: Продажи участков (30 х 10 ООО) 300 000
Минус: Продажные издержки, затраты на
освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000
- 160 000
3- й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000
Минус: Продажные издержки, затраты на
освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000
- 160 000

С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконта определена в 10%.
Чистая текущая стоимость при ставке дисконта 10% составляет 347 996 дол

Исходя из сделанных допущений, определяющих стоимость освоения земли, максимальная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет 348 000 дол. (за 30 акров) или примерно 11 600 дол. за 1 акр.

4. Метод остатка. Предполагается, что участок улучшен до НЭИ и чистый операционный доход (N01), относимый к участку, капитализируется использованием коэффициента капитализации для земли в показатель стоимости.
5. Метод капитализации земельной ренты. Доходы от сдачи земли в аренду капитализируются для получения стоимости земли. Метод основывается на анализе продаж земельных участков, сдаваемых в аренду по рыночным ставкам.
6. Метод сопоставимых продаж. Этот метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, проданным незадолго до даты оценки рассматриваемого участка. Особое внимание следует уделять сделкам, совершенным в типичных рыночных условиях и максимально приближенным к дате оценки.
Рассмотрим подробнее применение этого метода.
1. Организация информации. Информация может быть организована следующим образом:
а) характеристики сопоставимого участка земли:
- местоположение,
- размеры,
- зонирование, t
- форма,
- топография,
- доступ,
- обзор,
- полезность,
- сервитута;
б) рыночная зона (район охвата);
в) степень ликвидности - подходит ли недвижимость для продажи и какой период времени потребуется для реализации участка.
2. Единицы сравнения. Оцениваемые и сопоставимые объекты часто различаются по размерам и другим параметрам. При сравнении необходимо привести их к «общему знаменателю».
В качестве единиц сравнения при оценке земли используются:
- цена за 1 м²;
- цена за 1 га;
- цена за линейный или фронтальный метр;
- цена за лот или участок.
3. Внесение корректировок по элементам сравнения. Чтобы сопоставимая недвижимость была полностью схожа с оцениваемой, необходимо внести корректировки по элементам сравнения. Эти корректировки следует вносить в определенной последовательности:
1. Переданные права на недвижимость.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Рыночные условия, дата продажи.
5. Физические характеристики:
- местоположение,
- размер,
- форма,
- топография,
- доступ,
- зонирование,
- обзор,
- полезность.
Корректировки 1-4 вводятся последовательно.

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при , для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

• Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
• Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
• Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта : рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли , которые делятся на 2 подхода:

Доходный подход включает в себя методы

• предполагаемого использования;
• капитализации земельной ренты;
• метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки. Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды. Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

• выделения;
• распределения;
• сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов. Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями. Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке. Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит. На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

• месторасположение участка;
• наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
• транспортная доступность к земельному участку;
• цель использования и возможность изменения его назначения;
• данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор . Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта .

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка :

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома :

• копии:
  • удостоверения личности владельца;
  • технического паспорта БТИ на жилой дом;
  • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• удостоверение личности владельца;
• копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

• 4000 руб. для участка с домом;
• 3000 руб. для жилого строения;
• 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете: