Коэффициент изменения кадастровой стоимости. Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости. Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы. Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади. Таким образом, УПКС - единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом. Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов. Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика. К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость. Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

• дачные товарищества;
• объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
• личные хозяйства с разрешенным строительством;
• жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
• ЖД блокированные;
• ЖД средней этажности;
• ЖД многоквартирные многоэтажные;
• ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
2. Выделение эталона - участка с типовыми характеристиками.
3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
7. Вычисление УПКС для эталона.
8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости. После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса - так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах. Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Время чтения: 4 минут

В основу массовой оценки земель заложен принцип классификации и разделения участков на группы и зоны. Населенные пункты делятся на кадастровые кварталы. Основные отличия земельных наделов в них – площадь, категория использования и удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году. Если 2 первые величины собственникам известны, то третья нередко вызывает вопросы. Однако при установлении КС особое значение имеет именно удельный показатель.

Применение удельного показателя

Кадастровая оценка выполняется для всех , за исключением , в соответствии с Законом РФ от 25.08.1999 № 945 «О кадастровой оценке» и Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки» .

Цель определения стоимости каждого участка состоит в создании единой базы для налогообложения.

Данная оценка имеет статус государственной, поэтому полномочиями на ее проведение обладают специально созданные бюджетные учреждения. Их деятельность строится на принципах массовой оценки и применении удельного показателя. Этот метод предусматривает группирование всех земель РФ по принципу подобия.

Стоимость участков рассчитывается исходя из факторов ценообразования, характерных для определенной группы. Это могут быть:

• участки сельскохозяйственного назначения;
• участки для развития инфраструктуры;
• или общественно-деловые наделы;

Для каждого из перечисленных участков существует собственный набор ценообразующих факторов. Обычно во внимание принимают социально-экономическое развитие региона, качество земли и наличие построек. Именно поэтому в разных кадастровых кварталах удельная кадастровая стоимость земельного участка – цена за 1 м2 – может отличаться.

Для оценки каждой группы недвижимости разрабатывается определенная модель, по которой ведется расчет. В зависимости от характеристик участков в нее включаются факторы, более всего влияющие на их стоимость, например, местоположение объекта и его целевое назначение.

Расчет по удельному показателю (УПКС) применяется в случаях, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование нецелесообразно.

Более подробно о методах определения стоимости рассказано в статье .

Как рассчитывается удельный показатель

Земельный рынок России не однороден по своему составу. Все участки подразделяются на категории, принадлежность к которым значительно влияет на стоимость.

Самые дорогостоящие наделы – земли населенных пунктов. Это объясняется тем, что такие участки обладают большим диапазоном целевого использования, который отражается в Классификаторе, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 .

При группировке земель для определения УПКС стоимости важное значение имеет разрешенное использование.

После разделения на виды разрешенного использования оценщик определяет основные ценообразующие факторы. Если речь идет о землях населенных пунктов, стоимость повышается за счет:

• привлекательного ландшафта и формы участка;
• расположения вблизи водоемов, лесов;
• удаленности от магистралей;
• низкого уровня шума;
• однородного социального окружения;
• будущей доходности.

К факторам, понижающим стоимость, относится небольшая площадь надела, изрезанная нестандартная форма, расположение вблизи промышленных предприятий и свалок, неудобные подъездные пути.

На следующем этапе выделяется эталон – участок с наиболее выраженными характеристиками, формируется группа похожих объектов. Для каждой их них специалист собирает и анализирует информацию о сделках и создает формулу вычисления УПКС. После этого он рассчитывает удельный показатель для 1 м2 участка-эталона.

Где можно применить удельный показатель

Полученный УПКС для группы земельных участков утверждают органы местного самоуправления. Его можно применять для расчета стоимости земельных наделов определенного вида разрешенного использования по формуле:

КС = площадь земельного участка х УПКС

Если участок по своим характеристикам относится к нескольким группам, для расчета берется удельный показатель с большим значением.

Хотя основаниями для определения УПКС являются объективные факторы, у применения обобщенных статистических методов есть ряд недостатков. К основным минусам массового подхода можно отнести следующие:

• получение данных о спросе и предложении из открытых источников, которые не гарантируют достоверность;
• расчет, выполненный в период подъема рыночных цен, не соответствует стоимости во время кризиса;
• игнорирование индивидуальных особенностей объектов;
• возможные технические ошибки в межевых и технических планах, указаниях координат месторасположения мешают правильно классифицировать объекты.

Перечисленные аспекты приводят к завышению или занижению допустимых значений УПКС для каждой группы участков.

Методика расчета УПКС для земельного надела

В зависимости от вида разрешенного использования земель, указанного в , удельный показатель может меняться. Поскольку при определении КС учитываются сведения о недвижимости, содержащиеся в реестре, эти описания и характеристики должны соответствовать реальности.

Например, для земель, отнесенных к группе «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» УПКС будет намного выше, чем для участков, входящих в категорию «для размещения производственных и административных зданий».

УПКС и модель оценки для земель сельскохозяйственного назначения определяется с учетом:

• валового дохода на единицу площади;
• коэффициента капитализации;
• затрат на возделывание земель.

Данные факторы не учитываются при определении удельного показателя КС . То есть основное значение для расчета УП имеет правильное отнесение участка к определенной категории и группе.

Хотя на местном и федеральном уровне постоянно принимаются нормативно-правовые акты по кадастровой оценке, пока нет единого документа, определяющего, как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Созданные бюджетные учреждения самостоятельно определяют подходящий метод расчета УПКС земель.

Обжалование значения удельного показателя КС

Закон РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ предусматривает утверждение результатов кадастровой оценки органами Росреестра, о чем размещается информация на официальном сайте. Каждый собственник или землепользователь имеет право в суде либо комиссии.

Удельный показатель, примененный при расчете кадастровой стоимости, содержится в отчете. Но только специалист может обнаружить несоответствие УПКС и основных характеристик, на основании которых объект был отнесен к определенной группе.

По запросу правообладателей Росреестр может предоставить сведения о значениях, примененных при кадастровой оценке, и данные, позволяющие сверить характеристики объекта.

В соответствии со ст. 21 закона, несоответствие удельного показателя виду разрешенного использования можно считать единичной методологической ошибкой, которая повлияла на величину КС.

Требование об исправлении рассматривает бюджетное учреждение, уполномоченное проводить оценку. По результатам рассмотрения обращения орган принимает решение о внесении изменений либо отказе.

Ст. 22 вышеупомянутого ФЗ № 237 устанавливает общий порядок рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в комиссии или в суде. Доказательством в данном случае будет рыночная оценка участка.

Заключение

Средний удельный показатель – это стоимость 1 м2 земельного надела. В зависимости от разрешенного использования этот показатель может занизить или увеличить КС и ставку налога. Самая распространенная ошибка, существенно увеличивающая УПКС, – неправильная классификация земель по группам разрешенного использования. Своевременно заметив ее, собственник может в административном или судебном порядке обжаловать результаты кадастровой оценки.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Под кадастровой стоимостью объекта определяется его реальная стоимость, которая устанавливается в официальном порядке государственными органами с применением методов массового оценивания. От рыночной стоимости она отличается тем, что при оценке большого количества объектов берётся во внимание их индивидуальная характеристика, а после разделения их на группы вычисляется цена каждой из них. В случае же, если массовый метод не применим для какого-либо объекта недвижимости, допускается его индивидуальное исследование профессиональным оценщиком с внесением данных в отчёт Реестра.

О проведении кадастровой оценки принимается решение местными властями. Она проводится профессиональными оценщиками, с которыми заключается договор, а результатом выполненной работы считается предоставленный отчёт, данные которого вносятся в Госреестр.

Как формируются оценочные группы?

Оценочные группы применяются при группировании данных об объектах недвижимости для определения их кадастровой стоимости при использовании массовых методов оценки. Группы формируются согласно принципу одинакового использования земельного участка, то есть по его целевому назначению.

Кадастровая стоимость всех объектов недвижимости, которые входят в определённую группу, рассчитывается исходя из единой оценочной формулы. Она определяется по группам отдельно взятой категории оценщиками. Для этого используется метод сравнения или доходно-расходные методы. Сравнительный метод включает сопоставление цен на имущество определенного типа, которые диктуются рынком продаж. Уровень доходов определяется типом целевого использования, а расходы рассчитываются, исходя из необходимости вложения капитала.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Оценщик определяет стоимость земельного надела под многоквартирным домом, которая впоследствии используется для оценки всех участков такого же типа.

Таким образом, для проведения кадастровой оценки земли, участки сначала распределяются на группы, затем вычисляется стоимость одного участки в такой группе, которая применяется для всех объектов, схожих с идентифицируемым.

Как определяется модель оценки?

Условия, которые диктует рынок продаж, учитываются оценщиком согласно действующему законодательству при определении кадастровой стоимости объектов оценивания. Для этого на основе данных о ценообразовании на рынке продаж осуществляется составление статистической модели — построение математической формулы оценки для каждого типа недвижимости, которые составляют разные оценочные группы.

Под моделью оценки подразумевают составление профессиональным оценщиком уравнения, которое используется для расчета кадастровой стоимости недвижимости, отнесённой к одной оценочной группе.

Модели оценки включают ценообразующие факторы, которые влияют на цену объектов владения на рынке продаж. Согласно этим показателям выстраивается формула для расчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости. Оценщиком могут учитываться в зависимости от типа недвижимости и условий такие факторы как:

• Местоположение земельного участка или дома;
• Тип целевого использования;
• Наличие поблизости инфраструктуры;
• Возможность подведения коммуникаций и другие.

Методы массовой оценки подразумевают подстановку в формулу модели оценки совокупности ценообразующих факторов, которые влияют на определённую группу объектов. В ходе использования формулы определяется удельный показатель кадастровой формулы — цена 1 квадратного метра площади квартиры, дома или земельного участка. УПКС впоследствии умножается на размер конкретного участка или жилую площадь квартиры, вследствие чего получается официально определённая стоимость объекта недвижимости, которая заносится в государственный реестр.

Ценообразующие факторы и удельный показатель

Ценообразующими факторами являются качественные или количественные характеристики объектов, которые подлежат оцениванию в одной оценочной группе, и влияют, по мнению оценщика, на ценообразование недвижимости в определённом регионе с учётом условий рынка продаж.

Профессиональный оценщик, услугами которого по договору пользуются государственные органы, физические или юридические лица, собирает сведения о ценообразующих факторах, что прямо или косвенно влияет на оценку объектов недвижимости. К ним можно отнести местоположение, уровень развития инфраструктуры и транспортного сообщения в регионе, тип недвижимости и его целевое назначение.

Под удельным показателем кадастровой стоимости определяется цена единицы измерения площади определённого типа недвижимости. Согласно УПКС рассчитывается кадастровая стоимость земельных наделов или квартир.

Применение индивидуальной оценки

В случае, если модель оценивания, построенная оценщиком для определённого типа недвижимости, неприменима для оценки конкретного участка или квартиры, может быть принято решение о проведении индивидуальной оценки. Это решение может потребоваться, если характеристики конкретного объекта отличаются от массовой группы. Индивидуальная оценка может быть предоставлена по решению оценщика с одобрением от государственных органов, заказана владельцем или заинтересованным лицом.

По каждому объекту, который был оценён индивидуально, представляется отдельный отчёт, на основании которого рассчитывается кадастровая стоимость. Таким образом, удельный показатель для этой цены будет определён индивидуально с учётом ценообразующих факторов и тех, которые стали причиной для проведения индивидуального оценивания.

Когда используют поправочный коэффициент?

Под определением поправочного коэффициента имеется в виду размер стоимости специфических особенностей оценочной группы по сравнению со стандартной моделью. Поправочный коэффициент используется оценщиком с целью пронивелировать специфику объекта оценки по отношению к ценообразующим факторам.

Данный показатель определяется в результате оценки, при наличии веских оснований для снижения кадастровой цены. Это проводится для того, чтобы не проводить индивидуальную оценку, но иметь возможность определить реальную цену участка с учётом некоторых особенностей. Например, зачисление квартиры к фонду аварийного жилья или недостроенные дороги поблизости земельного участка могут стать причиной для их оценки в особом порядке и снижению стоимости.

Оценщик самостоятельно определяет, на какой процент может быть уменьшена кадастровая стоимость по сравнению со стандартной моделью, с учётом причин, которые послужили для применения поправочного коэффициента. Чтобы выявить реальную цену, которая впоследствии будет внесена в официальный Реестр, оценщик умножает удельный показатель на площадь недвижимости, а затем использует коэффициент поправки.

Изменения в существующую кадастровую стоимость вносятся не реже, чем раз в три года, но и не чаще раза в пятилетие. До истечения данного срока заинтересованное лицо, чаще всего владелец, может подать заявление в государственные органы для проведения переоценки, согласно которой будут внесены изменения в текущие показатели Кадастра. Также текущую цену можно оспорить в судебном или досудебном порядке.

Как узнать удельный показатель?

Объекты, для которых указывается обобщенная ценовая информация — это объекты недвижимости, которые обладают похожими основными параметрами в определённой оценочной группе. По ним указываются статистические данные, согласно которым строится отчёт о сделках купли-продажи и других, связанных с передачей права собственности, в регионе за последний отчетный период. Обобщенные данные должны быть схожими в экономической, эксплуатационной и технической характеристике. Отчетный период определяется временем, когда была проведена последняя переоценка объектов, которые занесены в Кадастр.

Чтобы найти сведения об удельном показателе или рассчитать их самостоятельно на онлайн калькуляторе, можно воспользоваться сайтом Росреестра. На нем можно найти данные, которые были использованы оценщиком при выборе ценообразующих факторов в блоке с их описанием для построения модели оценки.

Параметры выбора основных характеристик ценовой информации также можно узнать, воспользовавшись карточкой объекта недвижимости. Там содержатся сведения о характеристиках всего имущественного фонда, который подлежит регистрации в государственном Кадастре.

Когда может быть завышена кадастровая стоимость

Несмотря на то, что кадастровая стоимость недвижимости определяется согласно законодательству из расчёта ее удельного показателя, умноженного на площадь земельного участка или квартиры, случаи завышения этой цифры по отношению к ее реальной цене довольно распространены. Удельный показатель устанавливается местными властями, но при расчёте размера стоимости объекта оценки, которая будет внесена в государственный реестр, не учитываются ее индивидуальные особенности. Поэтому завышение при порядке определения кадастровой стоимости объектов недвижимости может возникнуть из-за:

Отдельные виды разрешённого использования могут иметь совершенно разные удельные показатели, которые будут отличаться для разных регионов.

Для чего используется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости, которая определяется из расчётов умножения удельного показателя на площадь объекта, требуется для того, чтобы рассчитать размер налогообложения субъектов владения. Объекты недвижимости подлежат налогообложению за использование земли. Налоговые ставки устанавливаются на местном уровне, а в качестве базы налогообложения выступает именно кадастровый показатель цены участка или квартиры.

Также полезно узнать кадастровую оценку перед тем, как заключить договор купли-продажи или же любую другую сделку, связанную с переходом права собственности. От определения данной цифры зависит платёж, который нужно будет совершить при перерегистрации права собственности на нового владельца.

УПКС – это коэффициент, который применяется при массовом методе расчета государственными оценщиками. От удельного показателя кадастровой стоимости зависит размер налоговой ставки на имущество, в порядок их начисления регламентируется законодательством Российской Федерации.

УПКС и массовый метод оценки

Для каждой оценочной группы объектов недвижимости используется определенная методика. Это формула, которую использует оценщик Кадастровой палаты в вычислениях стоимости. Модель включает несколько ценообразующих факторов, таких как месторасположение недвижимости, инфраструктура, район, материал, из которого возведены стены и других.

Для имущества, имеющего аналогичные характеристики, используется массовая методика расчетов. При подстановке в формулу значимых показателей находится УПКС на единицу измерения площади. А чтобы определить стоимость кадастра, показатель нужно умножить на площадь.

В тех случаях, когда нет возможности выяснить единое значение рыночной цены, осуществляется индивидуальный расчет стоимости.

Применение УПКС

Удельный показатель используется, когда любая другая модель вычислений, кроме массовой, нецелесообразна или невозможна. Этапы подсчетов следующие:

Определение местоположения объекта по региону, области, району, кварталу;

Образование модели для оценки объектов со сходными характеристиками;

Вычисление УПКС для группы;

Итоговой расчет стоимости.

Наиболее часто показатель используется для оценки земельных участков. В единые группы объединяются дачные товарищества, сообщества огородников и садоводов, личные хозяйства с постройками, индивидуальные, блокированные дома, многоэтажные и многоквартирные жилые здания.

После того, как все объекты будут сформированы, алгоритм расчетов следующий:

Определение пенообразующих факторов для каждой группы;

Выявление эталонного участка с типовыми характеристиками;

Создание подгрупп, сходных по характеристикам, на основании эталона;

Сбор информации о рыночных ценах для каждой подгруппы;

Использование массовой модели в зависимости от рыночной цены и факторов ценообразования;

Разработка формулы УПКС на единицу площади;

Расчет УПКС для эталона;

Вычисление стоимости кадастра для всех участков группы.

Исчисление удельного значения осуществляется на основании объективных факторов, но вполне возможен субъективизм, присущий оценщикам. Поэтому собственники могут быть не согласны с расчетами.

В формуле вычисления стоимости с удельным параметром также часто применяются понижающие и поправочные коэффициенты, в зависимости от индивидуальных особенностей расположения объекта.

Чтобы упростить задачу владельцам имущества, портал сайт предлагает воспользоваться удобными и простыми бесплатными сервисами: кадастровым калькулятором и картой. Также мы поможем найти профессионала, который способен дать квалифицированную консультацию в вопросах кадастра, оценки и экспертизы.

От размера кадастровой стоимости зависят размер налога на имущество и земельного налога (п. 1 ст. 378.2, п. 1, 2 ст. 390 НК РФ), арендная плата, размер выкупной стоимости для публичных земельный участков и т. д. Если есть уверенность в том, что кадастровая оценка вашего объекта завышена, то необходимо выяснить, каким способом установлена эта стоимость:

• оценщиком в рамках государственной кадастровой оценки;
• на основе результатов государственной кадастровой оценки в виде удельных или средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённой группы объектов.

Стоимость определена оценщиком

Определяя кадастровую стоимость объекта, оценщик собирает рыночную информацию, и если её недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости индивидуально для конкретного объекта.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в зависимости от категории земли и её расположения осуществляется (п. 5–7 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316):

• на основании статистического анализа рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки;
• на основе капитализации расчётного рентного дохода;
• исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В кадастр вносится не только кадастровая стоимость участка, но и сведения об удельном показателе (за один кв. м) - кадастровой стоимости конкретного земельного участка, разделённой на его площадь.

До нового тура кадастровой оценки средний удельный показатель может быть основой для определения кадастровой стоимости участков, образуемых из оценённого участка в результате раздела или выдела.

Акт с кадастровой оценкой можно оспорить как нормативно-правовой акт, если удалось выявить формальные нарушения, потому что результаты государственной кадастровой оценки (определения кадастровой стоимости) утверждаются актом, который суды рассматривают как нормативно-правовой.

Суд проверяет формальное соответствие оспариваемого нормативно-правового акта акту большей юридической силы с точки зрения содержания, порядка издания и компетенции издавшего его органа.

Ещё раз подчеркнём, что для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

С заявлением об оспаривании нормативного правового акта нужно обращаться в суд общей юрисдикции - Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ).

Акты такого рода, как правило, оспариваются не полностью, а в части утверждения результатов кадастровой стоимости конкретного земельного участка, но поскольку выявлены нарушения при проведении оценки, это ставит под сомнение результаты оценки в целом и может привести к признанию недействующим нормативного акта в целом.

Если стоимость, указанная в кадастре, отличается от стоимости, указанной в акте, то оспаривать следует действия кадастрового органа в порядке статей 27, 29 АПК РФ, т. е. в арбитражном суде.

Кадастровые органы вносят сведения в государственный кадастр недвижимости (ГКН) чисто механически, перенося в него кадастровую стоимость, указанную в отчёте об оценке, утверждённом актом органа исполнительной власти субъекта РФ.

Итак, если в ГКН внесена не та цена, которая указана в акте об утверждении результатов оценки, то действия кадастрового органа можно признать незаконными.

Кадастровая стоимость определена по удельным (средним удельным) показателям

Этот вариант оформляется в виде удельных и средних удельных показателей кадастровой стоимости для определённых групп назначения объектов и территориальных единиц. Метод применяется для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не оценённых по первому варианту.

Для определения кадастровой стоимости участка с помощью удельного показателя кадастровый орган определяет, к какой группе по назначению и местоположению он относится, а затем умножает удельный показатель этой группы на площадь участка, как установлено Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка (утв. приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 № 222). Впрочем, в этом же порядке определяется кадастровая стоимость иных объектов (приказ Минэкономразвития России от 18.03.11 № 113).

При определении кадастровой стоимости на основе удельных показателей кадастровый орган более свободен в принятии решений, следовательно, увеличивается риск неправильного определения кадастровой стоимости по причине ошибки специалиста кадастрового органа.

В данном случае возможно оспаривание действий кадастрового органа в арбитражном суде в порядке главы 24 АПК РФ в связи с использованием неправильного удельного показателя при определении кадастровой стоимости спорного объекта.

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.06.09 № 21/09 указал, что арбитражным судам подведомственны дела об оспаривании действий государственных органов (п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ), а нарушение допустил именно кадастровый орган, т. е. неправильно применил акт, которым утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости.

Надо иметь в виду, что кадастровая стоимость устанавливается и применяется на будущее время, т. е. вернуть уже уплаченные платежи за прошлые периоды невозможно (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 № 913/11).

Таким образом, если до утверждения новых результатов кадастровой оценки остаётся не так много времени, то нет смысла оспаривать старые результаты.

Итак, действия кадастрового органа оспариваются по правилам главы 24 АПК РФ. При этом следует помнить о том, что такое требование можно заявить в течение трёх месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и законных интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Однако в зависимости от конкретных обстоятельств спор, в котором заявлены требования о признании действий незаконными, должен рассматриваться в порядке искового производства. Следовательно, применяется общий срок исковой давности три года.

Так, ВАС РФ указал, что уточнение кадастровой стоимости, группы видов разрешённого использования и среднего удельного показателя должно происходить в порядке искового производства, поскольку споры, связанные с определением вида разрешённого использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей в сфере не только налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Таким образом, они рассматриваются по общим правилам искового производства, независимо от того, что причиной спора стали действия органов кадастрового учёта (постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.11 № 12651/11).

Если кадастровый орган при определении кадастровой стоимости участка, который образован путём выделения, применяет средний удельный показатель для кадастрового квартала вместо удельного показателя преобразуемого участка, то он нарушает нормативные положения (п. 2.1.18 Методических указаний № 222) и следует ставить вопрос об оспаривании действий.

Если же кадастровый орган неправильно определил стоимость вследствие ошибочной квалификации назначения объекта, то такое требование рассматривается в порядке искового производства (при этом неправильность определения должен доказывать истец).

Есть ещё один способ, который представляется наиболее оптимальным, - добиться пересмотра кадастровой стоимости или установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это не обжалование и не оспаривание, его можно применять и тогда, когда определена стоимость конкретного участка, и тогда, когда стоимость рассчитана по удельному (среднему удельному) показателю.

Государственная кадастровая оценка - это оценка массовая, которая направлена на установление рыночной стоимости оцениваемых объектов. Разумеется, она менее точна, чем индивидуальная рыночная оценка, поскольку не учитывает всех характеристик объекта. При массовой оценке даже простой осмотр объекта не обязателен.

Таким образом, индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Заявитель не оспаривает ни достоверность кадастровой стоимости, ни законность нормативного акта о её утверждении, ни действий кадастрового органа. Следовательно, эти вопросы не входят в предмет доказывания по делу.

Представляется, что этот способ - пересмотр кадастровой стоимости - удобен ещё и потому, что истцу не приходится доказывать незаконность нормативного акта или действия государственного органа, а также неправильность кадастровой оценки. Истец должен быть готов доказать основное - достоверность индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости, т. е. то, что представленный им отчёт об оценке рыночной стоимости является более справедливым и корректным, нежели результат государственной кадастровой оценки.

Для того, чтобы оспорить акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, необходимо доказать, что при проведении оценки допущены формальные нарушения. Бесполезно ссылаться на то, что кадастровая стоимость превышает рыночную оценку.

Если кадастровая стоимость внесена в кадастр в точном соответствии с актом, то нет смысла оспаривать незаконность действий кадастрового органа. А вот если произошла техническая ошибка и в кадастр попала не та стоимость, которая была определена в акте, то действия кадастрового органа можно обжаловать.

Индивидуальная оценка по умолчанию более точна, и заинтересованные лица вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости в размере рыночной по итогам индивидуальной оценки.

Константин БУШУЕВ, эксперт ООО «Правовая оценка»