Понятие и особенности оценочной деятельности. Кто такой оценщик и что такое оценочная деятельность

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Понятие. Организация и методы оценочной деятельности

Оценочная деятельность -- профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов, с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В Российской Федерации в зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики -- физические, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности. При осуществлении оценочной деятельности используются специальные правила и методики.

К деятельности профессиональных оценщиков в Российской Федерации предъявляют следующие требования. Оценщик -- физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. Юридическое лицо, оказывающее услуги по оценочной деятельности должно иметь в штате не менее двух лиц-оценщиков. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.

В Российской Федерации до 01 июля 2006 года оценочная деятельность относилась к лицензируемым видам деятельности. Лицензии на проведение оценочной деятельности выдавались физическим (индивидуальные предприниматели) и юридическим лицам. Лицензирование оценочной деятельности прекращено в соответствии с Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 200-ФЗ, которым были внесены изменения в ст. 18 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности".

Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции :

· Формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности

· Координация деятельности оценщиков

· Разработка федеральных стандартов и правил оценки

В оценочной деятельности применяются единые методы и процедуры, выработанные международными и национальными оценочными организациями.

Методология оценочной деятельности едина и основана на выработанных теорией и мировой практикой методах оценки материальных и нематериальных объектов. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке .

Существует несколько подходов к оценке объектов:

1. Доходный подход, объединяющий совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

2. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учётом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

3. Сравнительный подход, представляющий собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах. Аналогом оцениваемого объекта признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

2. Механизмы регулирования оценочной деятельности в России

Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются: лицензирование оценщиков; аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система - стандартов и положений оценочной деятельности; утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности; сертификация услуг; страхование гражданской ответственности оценщиков.

Оценочная деятельность может осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Лицензирование оценочной деятельности осуществляют Мингосимущество России и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, определяемые в порядке, установленном законодательством субъектов Российской Федерации (далее именуются -лицензирующие органы).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации осуществляют лицензирование оценки недвижимости, оценки машин, оборудования и транспортных средств, оценки нематериальных активов.

Лицензия на право оценки предприятий (бизнеса) предоставляет лицензиату право на осуществление оценочной деятельности по всем видам оценочной деятельности. Оценочная деятельность, лицензия на осуществление которой выдана лицензирующим органом субъекта Российской Федерации, может осуществляться на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Надзор за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется государственными надзорными и контрольными органами, Мингосимуществом России, лицензирующими органами субъектов Российской Федерации в пределах их компетенции.

Мингосимущество России в установленном порядке осуществляет взаимодействие с лицензирующими органами субъектов Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности, а также координацию их деятельности.

Лицензирующие органы ведут реестры лицензий. Мингосимущество России ведет сводный реестр лицензий на осуществление оценочной деятельности.

Аттестация специалистов по оценке стоимости призвана обеспечить: контроль знаний специалистов в области оценочной деятельности; должную ответственность специалиста а области оценочной деятельности за результаты его работы; контроль качества подготовки специалистов учебными заведениями.

Аттестаты выдаются на осуществление следующих видов оценочной деятельности: оценка недвижимости; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка нематериальных активов; оценка предприятий (бизнеса).

Единая система стандартов оценки, являясь неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности, должна обеспечивать: нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке стоимости; четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки, а также ее результатам; унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки; воспроизводимость результатов оценки, стабильность качественных показателей оказываемых оценочных услуг; определение объема технико-экономической информации, используемой при оценке; создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг.

Единая система стандартов оценки включает следующие основные стандарты: организационно-методические положения; оценка недвижимого имущества; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка интеллектуальной собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса);

Сертификация услуг оценщиков стоимости является добровольной.

С развитием добровольной сертификации качества услуг по оценке государству целесообразно оказывать ей поддержку.

В частности, наличие сертификата соответствия при прочих равных условиях может быть решающим условием при конкурсных отборах оценщиков, проводимых органами государственного управления.

3. Правовые аспекты оценочной деятельности в Российской Федерации

Изменения в регулировании оценочной деятельности прежде всего лежат в контексте проводимой сейчас правительством административной реформы, направленной в том числе на устранение административных барьеров для бизнеса и снижение бремени государственного регулирования в экономике. Одним из шагов в этом направлении стала отмена лицензирования отдельных видов деятельности, оценочной в том числе. С 1 июля 2007 года лицензии на осуществление этого вида работ требоваться не будут. А это означает, что должна измениться вся система принципов и механизмов регулирования деятельности оценщиков, вектор которого сместился с государственного регулирования предпринимательской деятельности на регулирование профессиональной деятельности в сфере независимой оценки имущества. В этой ситуации важная роль отводится профессиональным объединениям оценщиков, которые должны заслужить определенное доверие и положение на этом рынке, во многом - качеством оказания услуг по оценке имущества. А если мы говорим о качестве, значит, должны быть приняты соответствующие стандарты и правила. Сейчас именно в этой части большие пробелы.

Основой для проведения экспертизы ресурсов предприятия и прав на них в целях оценки служит Гражданский Кодекс Российской Федерации, другие законодательные и нормативные акты, в том числе, в сфере приватизации, банкротства, арендных отношений, залога и ипотеки, рынка ценных бумаг, интеллектуальной собственности, доверительного управления и др.

К настоящему времени, законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов, а также из международных договоров Российской Федерации. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в соответствии с Федеральным законом. Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей оценки.

Законодатель определил, что под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки -- наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

При этом предполагается, что участники сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки (продавец) не обязана продавать объект оценки, а другая сторона (покупатель) не обязана покупать его;

стороны сделки (продавец и покупатель) осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на рынок в форме в форме публичной оферты; оценочный материальный доходный

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки без принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;

платеж за объект оценки осуществляется в денежной форме.

К объектам гражданских прав, возникающих в процессе осуществления предпринимательской деятельности, в том числе оценочной, относят:

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи;

Недвижимое имущество, движимое имущество, в т.ч. машины, оборудование и др.;

Работы, услуги, информация, иные объекты гражданских прав, участвующих в обороте;

Объекты интеллектуальной собственности (нематериальные активы).

Гражданский Кодекс Российской Федерации установил, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, не ограниченное в количественном и стоимостном выражении, за исключением отдельных его видов, которое в соответствии с законом изъято из оборота или не может им принадлежать.

Таким образом, когда мы говорим об оценке имущества, мы подразумеваем в первую очередь оценку его рыночной стоимости, что накладывает определенные ограничения и допущения на результаты оценки.

Поскольку оценочная деятельность охватывает значительную часть видов имущества и имущественных прав, нормативно-правовые акты регулирующие деятельность создаются применительно к конкретному виду имущества это делается для избежание неверного толкования того или иного действия в процессе оценки, а также для создания оптимальных условий работы специалиста оценщика.

Однако, несмотря на то, что оценочная деятельность в современном ее понимании в России существует уже около 15 лет, российская оценка все еще слишком «молода» и существуют значительные пробелы и недоработки законодательства.

В первую очередь возникают проблемы с законодательными актами, основа которых была скопирована с зарубежных аналогов. Законодатель не всегда проводил доскональное исследование источника перед применением его на практике. Таким образом, оценщики были поставлены в очень сложное положение: с одной стороны они руководствуясь нормами и положениями оценочной деятельности осуществляли свою деятельность, а с другой стороны многое из того, чем они руководствовались, шло в разрез с ранее принятыми правовыми актами .

Значительные трудности в оценочной деятельности создавало постоянное изменение правовой базы сопутствующих отраслей: бухгалтерский учет и аудит, таможенное законодательство, налогообложение. Здесь основным осложняющим фактором служил тот факт, что некоторые методики в оценочной деятельности тесно связаны с рассмотрением финансовой стороны предприятия, а значит и с его бухгалтерией. При этом анализируемые параметры ориентированы на данные бухгалтерской отчетности. Однако частые изменения в бухгалтерской сфере привели к тому, что оценщики были вынуждены отказываться от наработанных методик, поскольку в новых формах отчетности данные, необходимые для проведения анализа или расчетов, либо отсутствовали, либо преподносились в виде, исключающем их использование.

С похожей проблемой оценщики сталкиваются и при оценке имущества в целях таможенного налогообложения. Частые директивные письма для таможенных органов, по взаимодействию с оценщиками, которые изменяют существующее положение дел, создают оценщикам известные трудности.

В отсутствие общего федерального закона, устанавливающего механизмы и процедуры саморегулирования в российской экономике, в новой редакции закона об оценочной деятельности необходимо было прописать целый ряд норм, устанавливающих требования и порядок функционирования и взаимодействия органов, представляющих все уровни регулирования: от государства до самих независимых оценщиков.

Кроме того, некоторые существенные положения предыдущей редакции закона об оценочной деятельности, например о страховании этого вида услуг, были недостаточно проработаны и по факту не действовали.

С вступлением в силу новой редакции прежде всего изменился субъект регулирования. Теперь это оценщик, занимающийся частной практикой или работающий в составе юридического лица. Иными словами, новое законодательство предъявляет требования уже не к юридическим, а к физическим лицам. В первую очередь, это вызвано тем, что оценочная деятельность в большой степени базируется на профессиональном суждении оценщиков, в связи с этим исключительную важность имеют вопросы профессионализма и обеспечения имущественной ответственности субъектов оценочной деятельности, результатами которой пользуется неограниченный круг лиц.

Основное требование предъявляемое к оценщику - наличие специального высшего образования или профессиональная переподготовка. Далее - членство в саморегулируемой организации, так называемой СРО . Дело в том, что именно на уровень саморегулируемых организаций отдается большая часть функций по регулированию, контролю и надзору в сфере оценочной деятельности. Законом “Об оценочной деятельности” устанавливаются требования к осуществлению оценочной деятельности, порядок вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков, а также перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации.

Детально прописаны требования по страхованию оценочной деятельности, в том числе установлены конкретные страховые случаи и четко прописаны условия страхования ответственности оценщика.

Ну а своего идеального оценщика заказчик должен выбирать сам. Определенную помощь в этом могут оказать саморегулируемые организации. Но основным критерием выбора, как показывает мировая практика, должна стать репутация как СРО, так и отдельных ее членов.

Теперь все оценщики должны в обязательном порядке как страховать свою деятельность, так и быть членом какой-либо саморегулируемой организации Профессиональное саморегулирование это нижний и самый, наверное, практический уровень системы регулирования в сфере оценочной деятельности.

Первый уровень - государство, которое разрабатывает государственную политику в области оценочной деятельности, определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций, осуществляет контроль и надзор за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований федерального законодательства.

Второй уровень - негосударственный институт, который также участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов, дает рекомендации их к утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков, рекомендации по его применению и контролю за соблюдением норм профессиональной этики, дает рекомендации по организации основного и дополнительного образования; взаимодействует с соответствующими международными организациями, в частности с Международным комитетом по стандартам оценки; создает общероссийский третейский суд в сфере оценочной деятельности. Таким институтом в соответствии с новым законом призван стать Национальный совет по оценочной деятельности. Он может быть сформирован только спустя год после вступления в силу новой редакции закона об оценочной деятельности с тем, чтобы максимально полно и достоверно представлять интересы всего сообщества оценщиков.

И, наконец, третий уровень - саморегулируемые организации, которые способствуют развитию профессии посредством аттестации, дополнительного обучения, повышения квалификации, установления этических норм и профессиональных правил; осуществляют контроль соблюдения членами установленных СРО норм и правил профессиональной деятельности. В соответствии с законом саморегулируемая организация оценщиков формирует компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов, который расходуется только в том случае, если для покрытия ущерба, нанесенного виновными действиями оценщика, не хватает суммы страховки и его личных средств, контролирует работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики. В некоторых случаях СРО вправе применять меры дисциплинарного воздействия к своим членам, также отказывать в принятии новых и исключать из состава СРО членов.

Клиент, которому требуются услуги оценщика, может удостовериться в полномочиях и квалификации лица, предлагающего свои услуги по оценке имущества, может обратиться в ту СРО, членом которой этот оценщик является. Каждая организация оценщиков должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке именно как СРО. СРО обязана вести реестр своих членов и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом. Что касается квалификации - то это уже будет зависеть от того, какую репутацию приобретет та или иная СРО. Дело в том, что помимо обязательных, прописанных в законе требований к оценщикам, СРО могут устанавливать свои собственные дополнительные условия членства для кандидатов в оценщики. Возможно, где-то кандидату будут требоваться рекомендации действительных членов данной СРО, где-то будут серьезные "вступительные" экзамены... Все это вопросы репутации и престижа, которые в условиях рыночной конкуренции каждая организация должна будет заслужить. Важно отметить, что оценщики единовременно могут быть членами нескольких саморегулируемых организаций.

На 1 июля 2006 года в России лицензию на осуществление оценочной деятельности имели примерно 14 тысяч субъектов - юридические лица и предприниматели без образования юридического лица. В соответствии с новым законом до 1 июля 2007 года они могут действовать на основании действующей лицензии, затем - в соответствии с новыми правилами. К этому времени должен быть утвержден порядок государственной регистрации СРО, определен федеральный орган, который будет осуществлять эту регистрацию, и, более того, заинтересованные в развитии своей деятельности как уже действующие СРО, а их в настоящее время насчитывается не больше десяти, так и вновь созданные смогут подтвердить свой статус и приступить к активной работе с новыми возможностями. В течение же 2006 новых лицензий не выдавалось, а контроль за деятельностью оценщиков по-прежнему осуществляло Росимущество.

В новой редакции закона об оценочной деятельности прописаны не только общие положения и основные принципы регулирования этого сектора экономики, но и детально, вплоть до каждой отдельной процедуры, прописаны механизмы функционирования новой системы регулирования. Это позволяет без необходимости принятия многочисленных подзаконных актов в сфере оценочной деятельности обеспечить максимально полную реализацию всех положений закона. Но, конечно, не все вопросы можно решить одним законом. Так, в настоящее время минэкономразвития совместно с Минюстом разрабатывает проекты нормативно-правовых актов правительства РФ, устанавливающие уполномоченный федеральный орган по ведению единого реестра саморегулируемых организаций оценщиков, а также порядок ведения такого реестра.

Кроме того, готовится документ, регламентирующий порядок предоставления информации, содержащейся в реестрах саморегулируемых организаций оценщиков заинтересованным лицам. Эти акты необходимы для того, чтобы закон заработал в полную силу.

Помимо этого, с целью формирования единой системы стандартизации оценочной деятельности в соответствии с международными требованиями для реализации статьи 20 закона минэкономразвития проводится работа по подготовке федеральных стандартов оценки. В настоящее время разработаны проекты трех базовых стандартов: "Общие понятия, принципы оценки и подходы к оценке", "Виды стоимости" и "Требования к отчету об оценке".

После июля 2007 года будут разрабатывать стандарты оценки будет негосударственный орган - Национальный совет по оценочной деятельности. Минэкономразвития России оставляет за собой право лишь утверждать обсужденные и принятые экспертным сообществом проекты стандартов.

Перспективы развития оценочной деятельности в России.

Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Вместе с развитием рынка в России за последние 10 лет оценочная деятельность прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль за соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки. Появляется первый опыт взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с различными группами потребителей услуг по оценке. Осуществляется взаимодействие с международными профессиональными объединениями оценщиков: Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVa). Представительство российских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией, перевод Международных и Европейских стандартов оценки, участие в международных научных конференциях содействует развитию национальной системы оценки в России, а также согласованности в развитии оценки в странах СНГ.

Саморегулируемыми организациями оценщиков приняты стандарты профессиональной деятельности, документы об этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию. Предприняты шаги к объединению ряда саморегулируемых организаций оценщиков.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Минимуществом России в развитие стандартов оценки утверждены методические рекомендации об определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности, земельных участков, права аренды земельных участков. Ряд методических материалов, обобщающих опыт проведения оценочных работ в России, издан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Российским обществом оценщиков переведена последняя редакция Европейских стандартов оценки. За последние годы в России издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков. В настоящее время подготовка, профессиональная переподготовка повышение квалификации оценщиков осуществляется более чем в 70 расположенных на всей территории Российской Федерации образовательных учреждениях, прошедших согласование базовых образовательных программ в Минимуществе России. Развитие обучения оценщиков, соответствующий передовой опыт активно обсуждается в рамках работы секции оценки Учебно-методического объединения (УМО) специальности “Финансы и кредит”.

В России формируется опыт оценки в ходе реорганизации крупных имущественных комплексов с участием международных и российских оценочных компаний. Обсуждение этой работы на ее различных этапах способствует росту культуры оценки, а также культуры управленческих решений в Российской Федерации.

С развитием экономической реформы в России, ростом частной инициативы, ростом конкуренции, увеличением количества сделок с разнообразными экономическими ресурсами растет востребованность независимой оценки стоимости. Многосторонний анализ наиболее эффективного использования различных объектов, проводимый в ходе работы оценщиков, применение различных методик оценки способствуют в целом росту культуры управленческих решений в сфере экономики. Специалисты, обладающие знанием технологии оценки, являются интеллектуальным капиталом, необходимым для осуществления экономических преобразований.

Вместе с этим, востребованность оценки предъявляет растущие требования к качеству работы оценщика. Решение этой ключевой для рынка оценки задачи решиться при тесном взаимодействии государства, саморегулируемых организаций оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

Развитие информационного обеспечения оценочной деятельности.

Одним из необходимых условий проведения качественной оценки является наличие достаточной и достоверной информации об объекте оценки и рынке, к которому он относится. Для кардинального улучшения информационного обеспечения оценочной деятельности необходимо следующее:

o последовательное внедрение в России Международных стандартов финансовой отчетности и Международных стандартов оценки;

o в рамках реализации федеральной программы “Электронная Россия” разработать механизм и регламент доступа оценщиков к информации, используемой для оценки. В этой связи следует привлечь саморегулируемые организации оценщиков к реализации программы “Электронная Россия”. При формировании базы информационных массивов и регламента доступа к ней следует использовать международный опыт. Для целей эффективной реализации программы “Электронная Россия” обратиться к Правительству Российской Федерации по вопросу о максимально возможном раскрытии рыночной информации, аккумулируемой федеральными органами исполнительной власти и в первую очередь ФКЦБ России, Госкомстатом, Роспатентом, Росземкадастром;

o для формирования достоверной исходной информации для проведения оценки необходимо также создание и развитие специализированных баз данных различных групп объектов оценки. Формирование таких баз и предоставление информации оценщикам целесообразно проводить частным организациям на коммерческой основе, при этом основные требования к ведению таких баз (первичные источники информации, частота обновления информации, архивирование данных и т.д.) могут быть утверждены на государственном уровне, а со временем - на уровне саморегулируемых организаций оценщиков;

o повышению качества оценки будет способствовать совершенствование системы регистрации сделок, повышение “прозрачности” сведений об условиях совершения сделок.

Заключение

Подводя итог проведенной работы, следует отметить наиболее важные аспекты связанные с оценочной деятельностью.

Важным аспектом оценочной деятельности является свод терминов и понятий, утвержденных федеральным законом «об оценочной деятельности в Российской Федерации». Перечень охватывает всю терминологическую базу деятельности и предполагает отсутствие иного их толкования. Отдельно следует сказать о понятии «стоимость». Поскольку в оценке стоимость, в зависимости от целей поставленных перед оценщиком может исчисляться по-разному, то это предполагает наличия перечня терминов, определяющих понятие «стоимость объекта оценки». Если мы рассматриваем оценку бизнеса, в первую очередь, можно говорить об инвестиционной, ликвидационной и обоснованной рыночной стоимостях. Эти виды являются основными применяемыми в современных условиях. Их различия лежат в целевом назначении каждой из них, что говорит о необходимости четкого определения цели оценки, то есть важно определить, кто и для чего предполагает проведение конкретной оценки.

Оценка бизнеса охватывает множество методов позволяющих произвести расчет стоимости предприятия исходя из имеющейся информации. Для обеспечения большей достоверности оценка бизнеса предполагает использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного. Каждый из них состоит из определенного набора методов, позволяющих оценить не только весь бизнес целиком, но и отдельные составные его части (группы и виды имущества). В этой работе сознательно не выделяются методы оценки конкретных видов имущества (например, машины и оборудование, интеллектуальная собственность и т. д.) как самостоятельных объектов оценки, ограничиваясь оценкой бизнеса, поскольку эти методы являются идентичными.

Учитывая российскую специфику, при оценке допускается использование не всех трех, а только одного подхода, поскольку в некоторых случаях невозможно собрать необходимую информацию. В таком случае выбирается наиболее оптимальный подход. Исходя из практической точки зрения, в основном, предпочтение отдается затратному подходу, поскольку при его применении достигается более высокая детализация и достоверность полученных результатов.

Значение всей оценочной деятельности, и оценки бизнеса, для экономики Российской федерации трудно переоценить, поскольку бизнес, как явление динамичное, в условиях российской экономической системы сегодня развивается быстрыми темпами, характеризуя улучшение ситуации, а для развития ему требуется постоянно обновляющаяся стоимостная информация, которая может быть определена только путем профессиональной оценки.

Список используемой литературы

1. Бейлезон Ю.В. Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости. М., 2003;

2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. С-Пб, 2001;

3. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М., 2000;

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург: СПбГТУ, 1997;

5. Бабенко Р. В. Техника оценки офисной и промышленной недвижимости. - Ростов н/Д: НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», 2006;

6. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. Оценка бизнеса: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2006;

7. Под ред. В.И.Кошкина. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. - М.: «ИКФ «ЭКМОС», 2002;

8. А.Б. Крутик и др. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С-Пб.: Лань, 2001;

9. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело Лтд., 1995.

10. М.А. Эскиндаров «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Москва 2003

11. Н.Г.Верхозина, К.И.Федотова «Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности» Москва 2004

12. А.Н. Козырев, В.Л. Макаров, «Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики» Москва 2003

13. В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова «Оценка бизнеса» Санкт-Питербург 2006, 2 издание

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Субъекты оценочной деятельности, общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Права и обязанности оценщика, страхование их гражданской ответственности. Объекты оценочной деятельности: земля, недвижимость, машины, финансовые вложения.

контрольная работа , добавлен 15.12.2014


Оценка: история, понятия, законодательная база. Регулирование оценочной деятельности. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Международные стандарты оценки. Современное состояние регулирования оценочной деятельности.

дипломная работа , добавлен 20.11.2002


История оценочной деятельности в России и за рубежом. Субъекты, объекты оценочных отношений. Правовое регулирование оценочной деятельности. Методологические положения оценки. Основные подходы к оценке. Математические основы оценочной деятельности.

учебное пособие , добавлен 13.06.2010


Характеристика основных видов оценочной деятельности, их экономическое содержание и методы государственного регулирования. Определение методов расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода. Оценка стоимости земельного участка.

контрольная работа , добавлен 10.10.2014


История развития оценочной деятельности в России и характеристика ее состояния. Механизм регулирования оценочной деятельности, ее понятия согласно федеральному законодательству. Субъекты, цели, принципы и подходы к оценке бизнеса, виды стоимости.

курсовая работа , добавлен 15.04.2011


Особенности оценочной деятельности в России. Специфика оценки бизнесa при слиянии компaний. Исследование методологией оценки стоимости в заданной компaнии. Разработка рекомендаций по проведению оценочной деятельности на предприятии и их эффективность.

презентация , добавлен 14.08.2013


Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Основные функции денежной единицы. Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края.

контрольная работа , добавлен 25.02.2009


Развитие оценочной деятельности. Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Анализ деятельности предприятия и перспектив его развития на примере ООО "Сладкий рай". Затратный, доходный и сравнительный подход к оценке стоимости предприятия.

курсовая работа , добавлен 28.09.2008


Цели, задачи и формы регулирования оценочной деятельности. Экономическое содержание и основные этапы метода дисконтирования денежного потока. Лицензирование и формы регулирования оценочной деятельности. Расчет текущей стоимости потока арендных платежей.

контрольная работа , добавлен 09.04.2014


Необходимость и сущность оценочной деятельности на современном этапе реформирования российской экономики: общие требования, система информации и методическая база. Анализ и оценка финансово-экономической деятельности ООО "РосАгроЦентр" за 2007-2009 гг.

Контрольно-оценочная деятельность представляет собой профессиональную работу, направленную на установление инвестиционной, ликвидационной, рыночной, кадастровой и прочей стоимости, предусмотренной нормами. Ее могут выполнять компетентные физлица, застраховавшие ответственность. Гражданин может работать самостоятельно как частнопрактикующий субъект, а также в соответствии с трудовым договором.

135-ФЗ "Об оценочной деятельности"

Нормативный акт устанавливает правовые основы работы с объектами, принадлежащими государству, регионам, МО, организациям и гражданам. Оценочная деятельность в Российской Федерации регламентируется также иными документами, в том числе международными договорами. Рассмотрим подробнее основные положения 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Объекты

Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется в отношении:

1. обязательств (задолженности).
2. Отдельных материальных объектов (вещей).
3. Права собственности и прочих юридических возможностей на имущество либо отдельные его компоненты.
4. Совокупности вещей (движимых и недвижимых).
5. Работ, информации, услуг.
6. Прочих участвующих в соответствии с нормами в обороте.

Право на проведение процедуры

РФ, ее субъекты или МО, а также организации и физлица могут обращаться к компетентным лицам для выполнения ими оценки любых объектов, принадлежащих им, на условиях и по основаниям, установленным в рассматриваемом Законе. Данное право считается безусловным. Оно не зависит от порядка выполнения статистического, бухгалтерского учета и составления отчетности, определенного в нормах. Право распространяется и на осуществление повторной оценки. Результаты процедуры могут использоваться при корректировке сведений бухгалтерской отчетности. В случае несогласия заинтересованные субъекты могут обжаловать заключение в установленном нормами порядке.

Обязательность выполнения

Нормативный акт "Об оценочной деятельности в РФ" определяет условия, при которых процедура проводится в принудительном порядке. В частности, она обязательна, если в оборот вовлекаются объекты, полностью или частично принадлежащие государству, МО или регионам. Оценочная деятельность осуществляется при:

1. Использовании имущества в качестве предмета залогового договора.
2. Продаже либо другом отчуждении объектов.
3. Переуступке обязательств по задолженности.
4. Передаче имущества в качестве вклада в капиталы, фонды организаций.

Данная работа является обязательной при возникновении споров о стоимости объекта, в том числе:

1. В ходе национализации.
2. При ипотечном кредитовании организаций и граждан при наличии разногласий о размере стоимости предмета договора.
3. При составлении брачного контракта и разделе имущества в процессе развода.
4. При изъятии объекта из муниципального или государственного пользования.
5. Для обеспечения контроля правильности отчисления налогов при наличии разногласий о начислении базы.

Информационная открытость работы

В целях исполнения положений ФЗ "Об оценочной деятельности" заказчик должен включить сведения об отчете проведенной процедуры в Единый реестр в десятидневный срок с даты его принятия. В базу вносятся сведения о:

1. Дате составления и порядковом номере отчета.
2. Основаниях для выполнения процедуры.
3. Оценщике (ФИО, ИНН (при наличии), страховой номер в системе ОПС).
4. Членстве специалиста в саморегулируемой организации.
5. Объекте оценки в соответствии с выполненным отчетом.
6. Дате установления стоимости имущества.
7. Рыночной цене объекта.
8. Экспертном заключении по отчету (дата составления, номер).
9. Реквизитах юрлица и балансовой стоимости объекта - для имущества, принадлежащего организации.
10. Экспертах (ФИО, ИНН, страховой номер).

В соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности" заказчик, кроме приведенных выше данных, должен включать в Единый реестр отчет, если процедура являлась обязательной (в случаях, указанных выше). Внесение информации федеральными исполнительными органами, региональными и местными структурами власти осуществляется бесплатно. При наличии в отчете и сведениях о нем данных, относящихся к гостайне, публикации подлежат только части, не содержащие их.

Основания для проведения процедуры

Оценочная деятельность выполняется в соответствии с договором. Он заключается заказчиком со специалистом либо с организацией, в которой работает компетентное лицо по трудовому контракту. В предусмотренных нормами случаях оценочная деятельность, повторная в том числе, может осуществляться на основании решения суда (арбитражного, третейского, общей юрисдикции) или иного уполномоченного органа. Инстанции, осуществляющие разбирательство гражданских, экономических и иных споров, самостоятельны в выборе специалиста. Затраты, понесенные в связи с выполнением процедуры, а также вознаграждение исполнителю возмещаются в порядке, определенном нормами.

Особенности оформления договора

Закон "Об оценочной деятельности" устанавливает требования к содержанию соглашения между заказчиком и исполнителем. Договор составляется в письменном виде. В нем должны присутствовать:

1. Цель выполнения процедуры.
2. Описание объекта (одного или нескольких). Информация должна приводиться таким образом, чтобы можно было однозначно идентифицировать имущество.
3. Вид стоимости, который будет определяться.
4. Величина вознаграждения исполнителю.
5. Данные об обязательном страховании ответственности исполнителя.
6. Название саморегулирующей организации, в которой состоит оценщик.
7. Указание на стандарты, подлежащие применению при выполнении процедуры.
8. Размер, основания и порядок возникновения дополнительной ответственности исполнителя, с которым заключено соглашение.
9. Сведения о независимости организации, в которой оценщик работает на основании трудового контракта.
10. Данные о соглашении страхования ответственности за нарушение условий сделки, причинение ущерба имуществу сторонних субъектов при невыполнении требований рассматриваемого нормативного акта, стандартов и прочих норм права.

Закон "Об оценочной деятельности" предписывает также включать в договор информацию об исполнителе, в том числе ФИО.

Нюансы

В отношении объектов, которые принадлежат государству, регионам или МО, договор на выполнение процедуры от имени заказчика должен заключаться лицом, уполномоченным владельцем имущества на совершение сделок с ним, если иное не предусматривается нормативными актами. В качестве даты определения стоимости выступает день, в который установлена цена.

Отчет

Закон "Об оценочной деятельности" устанавливает требования к итоговому документу, оформляемому по результатам выполненной процедуры. Отчет должен формироваться на бумажном носителе или в электронной форме. Составление документа осуществляется в соответствии со стандартами, положениями нормативных актов федерального органа, уполномоченного на регулирование оценочной деятельности. В отчете не должно присутствовать сведений, допускающих неоднозначного толкования или вводящих в заблуждение. В документе указывают дату выполнения процедуры, стандарты, которые были использованы, задачи и цели, прочие сведения, необходимые для полного и недвусмысленного отражения результатов. В отчете также должны присутствовать:

1. Дата составления и номер акта.
2. Основания для выполнения процедуры.
3. Данные об исполнителе, в том числе ФИО, контактная информация, сведения о его членстве в саморегулируемой организации.
4. Цель процедуры.
5. Сведения о независимости юрлица.
6. Точное описание имущества. В отношении объекта, который принадлежит юрлицу, - реквизиты организации и балансовая стоимость (при наличии).
7. список использованных данных с указанием на их источники, допущения, принятые при выполнении процедуры.
8. Последовательность установления стоимости имущества, итоговая ее сумма, пределы и ограничения использования полученных результатов.
9. Дата определения цены объекта.
10. Список документов, использованных исполнителем и устанавливающих качественные и количественные характеристики имущества.

Федеральный Закон "Об оценочной деятельности" допускает включение в отчет и иных сведений, если они, по мнению специалиста, являются существенными и способствуют более полному отражению метода расчета, примененного им.

Дополнительные правила

Если отчет составляется в электронной форме, он должен подписываться усиленной цифровой подписью в порядке, установленном действующими нормативными актами. В случаях, установленных рассматриваемым ФЗ, правовыми документами уполномоченного органа фед. власти, заключение подлежит опубликованию. Порядок издания определяется указанной федеральной структурой.

Достоверность информации

Оценка и оценочная деятельность являются достаточно трудоемкими и требуют большого внимания и высокого профессионализма исполнителя. Определенный по результатам процедуры итоговый размер рыночной либо иной стоимости объекта, указанный в отчете, сформированном в порядке и на основании, предусмотренными в действующих нормах, считается рекомендуемым для использования при совершении сделок и достоверным, если судом или иным уполномоченным органом не установлено иное. В законодательстве устанавливается срок, в течение которого информация заключительного документа может применяться заинтересованными субъектами. Итоговый размер рыночной либо другой стоимости, определенный в отчете, кроме кадастровой, считается рекомендуемым для использования при совершении гражданско-правовых сделок, установления начальной цены объекта конкурса или аукциона в течение полугода. Исчисление срока осуществляется с даты формирования заключительного документа. В законодательстве может предусматриваться и иной период.

Определения

Оценочная деятельность осуществляется для установления рыночной, ликвидационной или иной стоимости имущества. Под первой следует понимать наиболее вероятную цену объекта, по которой он может отчуждаться в конкурентных условиях при разумных действиях сторон сделки, когда имеется вся необходимая информация, а на ее размере не отражаются никакие чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость определяется в случаях, когда:

1. Один из участников отношений не обязан отчуждать, а другой - принимать объект.
2. Стороны осведомлены о предмете сделки и совершают действия в собственных интересах.
3. Объект представлен на рынке через публичную оферту, типичную для аналогичного имущества.
4. Цена сделки является разумным вознаграждением, отсутствует принуждение к ее совершению.
5. Платеж за объект выражается в денежной форме.

Другие категории

Ликвидационная стоимость - расчетная величина, которой отражается наиболее вероятная цена, по которой имущество может отчуждаться в течение срока экспозиции. При этом существуют обстоятельства, при которых владелец вынужден осуществить сделку. устанавливается в результате выполнения государственной оценки либо при рассмотрении споров о ее величине, либо определяется в случаях, предусмотренных ст. 24_19 ФЗ №135. Целью процедуры может выступать формирование инвестиционной цены объекта. Под ней следует понимать стоимость объекта для конкретного субъекта либо группы лиц, при установленных ими целях использования данного имущества.

Заключение

В нормативном акте, включающем требование об обязательном выполнении оценки, или в договоре может быть не установлен вид цены, подлежащий определению. В таком случае по общему правилу устанавливается рыночная стоимость имущества. Данное положение действует и в ситуациях, когда в нормативном акте содержатся термины и определения, не предусмотренные в ФЗ №135. К ним, в частности, относят такие понятия, как эквивалентная, действительная, разумная, реальная стоимость и проч.

1). Назначение оценки, направления и специализация оценочной деятельности

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и другие. Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики - физические или юридические лица, получившие в установленном порядке лицензию. При оценке используются специальные правила и методики. К деятельности профессиональных оценщиков предъявляют следующие требования. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. В составе оценщика - юридического лица должно работать определённое количество оценщиков - физических лиц. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность. Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции: Формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, Координация деятельности оценщиков, Разработка федеральных стандартов и правил оценки.

2). Основные области применения результатов оценки

). Необходимость и возможность применения стоимостной оценки в финансово-кредитной сфере

). Основные этапы развития оценочной деятельности в РФ

Зарождение российской оценки датируется XV веком, когда появились поместья как специфическая разновидность частнофеодальной условной земельной собственности. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины ХIХ века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Оценка земли проводилась по определенным правилам и инструкциям, первая из которых датируется 1754 годом. В 1864 год оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений, т.е. по современной терминологии, передана с федерального на местный уровень. Под руководством земств в 1860-1880 гг. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи. С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение оценочной статистики, включавшей работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения. В это время петербуржские профессора выезжали в губернии и читали курсы лекций для губернских и уездных оценочных комиссий по теории и практике оценки. В 1870 году право оценивать недвижимость было предоставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. В них определялся состав комиссии по оценке, ее права, обязанности, определялись цель и порядок проведения оценочных работ, было установлено, что основанием для оценки городской недвижимости является ее доходность. 8 июня 1893 года был издан первый закон об оценке недвижимого имущества.

Огромная роль в становлении российской оценки принадлежит великому российскому государственному деятелю Сергею Юльевичу Витте. В бытность его министром финансов Российской Империи по его инициативе были приняты «Правила оценки недвижимых имуществ» 1893г. и Инструкция по разъяснению Закона об оценке недвижимого имущества 1894г., а в 1899 - новый Закон об оценке недвижимого имущества. Теория же оценки изложена в его знаменитом «Конспекте лекций о народном и государственном хозяйстве, читанных Его императорскому высочеству великому князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 годах». На тот период времени эта теория и практика занимали ведущее место в мире. Удивителен, красив и содержателен российский экономический язык того периода. Например, «За выделом из хозяйственного дохода частей, причитающихся на долю труда, капитала и на уплату ренты, получается остаток, составляющий предпринимательский барыш или чистый доход от предприятия. Отличительная черта барыша предпринимателя заключается в полной его неопределенности в противоположность ренте, заработной плате и проценту за пользование капиталом, которые представляют собой величины, определенные заранее, еще до начала производства. Вместе с тем барыш предпринимателя характеризуется элементами риска величина этого дохода очень во многом зависит от степени правильности первоначальных расчетов. (Стр. 350)»3.В советское время потребности в независимой оценке не было, так как существовал только один собственник - государство, и оно само устанавливало цены на имущество. Передовая теория и практика оценки за советский период были безвозвратно потеряны. В то же время в мире происходили глобальные изменения, которые выдвигали на первый план необходимость согласованных процедур оценки имущества.В условиях ускоряющихся темпов глобализации инвестиционных рынков в 70-тых годах появилась потребность в разработке признанных на международном уровне стандартов для определения стоимости имущества. Стало очевидным, что в отсутствии международных стандартов оценки существует значительный потенциал для возникновения недоразумений. Различия точек зрения среди национальных организаций, занимающихся оценкой, приводили к отсутствию взаимопонимания. В ответ на эту ситуацию члены технического комитета Королевского института чартерных сервейеров (RICS), имеющих право проводить оценки в Великобритании, и представители организаций по оценке США начали диалог в конце 1970 гг., который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА - TIAVSC). В 1994 г. Комитет изменил свое название и сейчас известен как Международный комитет по стандартам оценки (МКСО).МКСО периодически пересматривает Международные стандарты оценки. Эти редакции были опубликованы в 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005гг. Эволюция этих стандартов свидетельствует о признании МКСО того, что изменения неизбежны и происходят непрерывно даже тогда, когда этот процесс происходит постепенно и не поддается легкому обнаружению. Сначала возрождения российской оценки она пошла собственным путем, как на институциональном, так и на методологическом уровне. В оценку пришли высокообразованные специалисты из фундаментальной науки и ВПК, которые активно начали изучать зарубежный опыт и создавать собственные методики оценки. Контроль же за рынком оценки и выработку российских стандартов оценки взяло на себя государство. Сегодня стало очевидным, что этот «особый путь» оказался тупиковым и что пора возвращаться на международный путь развития оценочной деятельности.

). Особенности современного этапа развития оценочной деятельности в РФ

на современном этапе развития оценочной деятельности наметились негативные явления, ведущие к принижению роли и значения оценки и превращению ее в обслуживающую структуру рыночных агентов, уже принявших определенные решения по стоимости активов. Отчасти, это проявление высокоадаптивных свойств системы (русской управленческой модели).

В то же время вина здесь во многом лежит на органе, уполномоченном законодательством осуществлять регулирование оценочной деятельности. Но главным образом, причина кроется в отсутствии сформировавшегося профессионально и нравственно кластера оценщиков, не идущих на поводу у заказчиков оценки и не занимающихся примитивной подгонкой. Сегодня никого не удивляет профессиональная деятельность без соблюдения этических норм (Кодекса поведения) оценщика.

). Основные направления государственного регулирования оценочной деятельности

Система государственного регулирования оценочной деятельности включает: лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий; установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости; формирование методологической базы оценочной деятельности. В соответствии с названным законом, проведение оценки является обязательным в следующих случаях. 1. Определение стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.В случае приватизации государственного или муниципального имущества начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценке имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Использование объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога. Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем случае - государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В договоре о залоге указываются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.3. Продажа или иное отчуждение объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. 4. Переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. Передача объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.5. Национализация имущества - обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, производящейся на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков, а также выкуп или иное законное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

). Цели и задачи национального совета по оценочной деятельности

Основными целями Национально совета по оценочной деятельности является представление интересов профессионального сообщества оценщиков в органах государственной власти, разработка методологии и стандартов оценочной деятельности, а также актуализация и утверждение тарифов на оценочную деятельность в Российской Федерации. Основными функциями НСОД являются:

) обсуждение вопросов государственной политики в области оценочной деятельности;

) представление интересов СРОО в федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления;

) формирование предложений по вопросам выработки государственной политики в области оценочной деятельности;

) формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности;

) защита прав и законных интересов СРОО;

) разработка федеральных стандартов оценки и т.д.

). Саморегулируемые организации оценщиков и их функции

Основные функции, права и обязанности саморегулируемой организации предусмотрены в ст. 6 Федерального закона "О саморегулируемых организациях". Причем саморегулируемая организация наряду со своими основными функциями вправе осуществлять иные предусмотренные федеральными законами и уставом некоммерческой организации функции.

Саморегулируемая организация не вправе осуществлять деятельность и совершать действия, влекущие за собой возникновение конфликта интересов саморегулируемой организации и интересов ее членов или создающие угрозу возникновения такого конфликта.

Поскольку саморегулируемая организация оценщиков создается в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, ее функции предопределены указанными целями.

Функции саморегулируемой организации оценщиков включают в себя:

разработку и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

разработку и утверждение правил и условий приема в члены саморегулируемой организации оценщиков, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

прием в члены и исключение из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным законом и внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

ведение реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

организацию информационного и методического обеспечения своих членов.

Следует отметить, что указанный перечень функций СРОО не является исчерпывающим, поскольку предусмотрено осуществление СРОО иных установленных комментируемым Федеральным законом функций.

Важнейшей функцией саморегулируемой организации оценщиков является разработка и утверждение:

стандартов и правил оценочной деятельности;

правил деловой и профессиональной этики.

О стандартах и правилах оценочной деятельности см. ст. 20 комментируемого Закона.

Саморегулируемые организации оценщиков разрабатывают и утверждают стандарты и правила оценочной деятельности, правила деловой и профессиональной этики.

Стандарты и правила оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые саморегулируемой организацией, обязательны к исполнению для членов этой организации только в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки и принятым нормативно-правовым актам. Таким образом, саморегулируемая организация лишена возможности корректировать на уровне собственных стандартов недоработки, зачастую возникающие в утвержденных федеральных законопроектах.

Для правил деловой и профессиональной этики, принимаемой саморегулируемой организацией оценщиков, Закон не предусматривает никаких ограничений или условий. При этом в соответствии со ст. 22.2 комментируемого Закона их нарушение может повлечь исключение оценщика из членов саморегулируемой организации.

). Международные и федеральные стандарты оценки

). Характеристики объектов оценки и параметры среды их функционирования

). Субъекты оценочной деятельности

К субъектам оценочной деятельности можно отнести: органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований; оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами; профессиональные объединения оценщиков; заказчиков оценщиков - юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта; потребителей оценочных услуг юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки. Вместе с тем, действующим сегодня законом об оценочной деятельности регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками процесса оценки - тем, кто оценивает и тем, кто заказывает оценку. Оценивать объекты могут физические лица - оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний. В последнем случае, именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Таким образом, оценщики и заказчики - это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня». Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для осуществления оценочной деятельности посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими также и контроль за деятельностью оценщиков. Во избежание зарегулированности оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономической жизни в нормативных правовых актах органов власти предполагается целесообразным активное участие в процессе нормотворчества самих оценщиков. Что касается потребителей оценки, то ими не обязательно являются заказчики. Потребителем оценки, может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего). Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать.

). Права и обязанности оценщиков и заказчиков

Согласно ст. 14-16 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик имеет право: 1) применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; 2) требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; 3) получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки 4) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной в случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта, оценщик указать это в отчете 5) привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта иных оценщиков либо других специалистов; 6) отказаться от проведения оценки объекта в случаях если заказчик нарушил условия договора не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы; 7) требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта по определению суда, арбитражного суда или третейского суда. Оценщик обязан: 1) соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; 2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта; 3) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта; 4) предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете; 5) предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; 6) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; 7) хранить копии составленных отчетов в течение 3 лет; 8) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

). Система принципов оценки различных объектов собственности

Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы. В первую группу принципов оценки имущества входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества. Вторая группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу. Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой. Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества.

14). Доходный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: - принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); -принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: -сумму будущего дохода; -время, когда должен быть получен доход;- продолжительность получения дохода. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа: -прогнозирование будущих доходов; -капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника: -упрощенного баланса; -отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

стоимостной оценка кредитный специализация

15). Сравнительный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки. Метод компании-аналога или метод рынка капитала основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций. Метод сделок или метод продаж ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода - оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций. Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.

Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

). Затратный подход к оценке объектов собственности и его методы

Это совокупность методов оценки стоимость объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: -оценка рыночной стоимости земельного участка; -оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; -расчет выявленных видов износа; -расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:- метод сравнения продаж; -метод распределения; -метод выделения; -метод разбивки на участки; -техника остатка для земли; -капитализации чистой земельной ренты. Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: -права собственности; -условия финансирования; -условия продажи; -условия рынка; -месторасположение; -физические характеристики; -доступные коммунальные услуги; -условия зонирования; -наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

). Основные этапы стоимостной оценки

заключение договора, на проведение оценки, включающего задание на оценку.

сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки

применение подходов к оценке включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов

согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

составление отчета об оценке

). Отчет об оценке стоимости различных объектов собственности

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности). Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

1. Понятие оценочной деятельности, субъекты и объекты оценочной деятельности

2. Понятие «стоимость», «цена», «затраты».

3. Понятие рыночной стоимости. Виды стоимости.

4. Принципы оценки.

5. Процесс оценки.

§ 1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки.
Оценка во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".

Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.«Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценки, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

^ Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности» (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15 ФЗ «Об оценочной деятельности» (ст. 4 ФЗ).

Объекты оценки (ст. 5 ФЗ):

1. Отдельные материальные объекты (вещи).

2. Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое, недвижимое, предприятие).

3. Право собственности и иные вещественные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

4. Права требования, обязательства (долги)

5. Работы, услуги, информация

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Существует 4 основных вида оценки:

· оценка недвижимости;

· оценка машин, оборудования и транспортных средств;

· оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности;

· оценка стоимости предприятий (бизнеса).

§ 2. Понятие «стоимость» (общеэкономическая категория), «цена», «затраты».

1. Выступает как мера полезности вещи.

2. Мера умственных и физических усилий человека, связанных с созданием вещи.

3. Мера относительной редкости вещей.

4. Вещь должна обладать способностью к обмену (быть товаром), чтобы обладать стоимостью.

5. Денежный эквивалент собственности.

Цена – денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной сделке.
Цена – деньги, фактически уплаченные за собственность.
Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым.
Затраты – деньги, необходимые для воспроизводства собственности.

§ 3 Понятие рыночной стоимости. Виды стоимости.
Существует риск путаницы между терминами "стоимость" и "ценность". В отчетах по оценке стоимости объектов во избежание введения в заблуждение клиента принята практика использования только термина "стоимость" для выражения объективно установленной стоимости в обмене на данную дату и использования только термина "ценность" в контексте субъективного понятия стоимости в использовании.

1. Стоимость обмена – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги.

Данный вид стоимости устанавливается при продаже, значит, основан на суждении хотя бы двух людей. Следовательно, это объективная стоимость.

2. Стоимость использования – стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Устанавливается одним пользователем, следовательно, это субъективная стоимость.

Виды стоимости
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки (ФСО № 2).

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

· при изъятии имущества для государственных нужд;

· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

· при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

· при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Кроме этого, в процессе оценки различают следующие виды стоимости, не отраженные в Федеральных стандартах оценки.

^ В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
^ Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
^ В бухгалтерском учете различают балансовую и восстановительную стоимости.
Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает полной (первоначальная стоимость на момент ввода в эксплуатацию) и остаточной (с учетом амортизации).

^ Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях, определяется в процессе переоценки основных фондов. Также может быть полной и остаточной.

Основными факторами, определяющими оценочную стоимость, являются:

· спрос на объект собственности;

· доход от объекта в результате его эксплуатации;

· время получения дохода;

· риск, связанный с получением дохода;

· степень контроля над объектами;

· степень ликвидности собственности;

· ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;

· затраты на создание аналогичных объектов;

· соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

· наличие и развитость инфраструктуры;

· законодательство в области оценки, собственности, налогообложения;

· экономическая и политическая ситуация в стране;

· географический фактор.

1. Понятие оценочной деятельности

Вещные права

Права требований

Работы, услуги, информация.

2. Субъекты оценочной деятельности

Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Субъекты оценочной деятельности – с одной стороны – физические и юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется оценочным законодательством (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики).

3. Объекты оценочной деятельности

Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты.

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без принуждения к совершению сделки. Платёж за объект выражен в денежной форме.

Объекты оценочной деятельности:

Отдельные материальные объекты (вещи)

Совокупность вещей, составляющих имущество лица

Вещные права

Права требований

Работы, услуги, информация.
4. Виды стоимости, определяемые в процессе оценки.

1. 
   Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства, т. е. один из сторон сделки не обязан отчуждать, а другая принимать объект оценки.
2. 
   стоимость объектов с ограниченным рынком (оружие, наркотики)
3. 
   стоимость объектов для целей налогообложения
4. 
   Ликвидационная стоимость - представляет собой чистую сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию.

1) упорядоченная ликвидация - означает, что распродажа активов производится в течение периода достаточного для того, чтобы получить наивысшую возможную цену за каждый вид активов

2) принудительная ликвидация - означает, что активы распродаются на столько быстро, на сколько это возможно, часто, одновременно и на одном аукционе

1. 
   утилизационная стоимость – стоимость материалов из которых состоит объект плюс затраты на утилизацию
2. 
   инвестиционная стоимость – стоимость объекта исходя из конкретных целей конкретного лица (может быть больше рыночной). Инвестиционная - стоимость объектов недвижимости для конкретного инвестора. Она, как правило, выше обоснованной рыночной стоимости.
3. 
   Балансовая (бухгалтерская) - определяется исходя из балансового отчета по объекту недвижимости, как сумма его активов за вычетом накопленного износа с учетом сумм краткосрочных и долгосрочных обязательств. Обязательства оцениваются по номинальной стоимости согласно стоимости кредитных договоров.
4. 
   Восстановительная стоимость. (Стоимость воспроизводства или замещения).

Восстановительная стоимость определяется затратами текущих цен на строительство объекта. Стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах точной копией оценивания объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов.

Стоимость замещения рассчитывается как сумма расходов в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и конструкций.

1. 
   специальная стоимость – стоимость не подходящая под определение приведенных выше видов

Страховая стоимость определяется на основе либо полной стоимости воспроизводства, либо полной стоимости замещения объекта.

Залоговая стоимость используется в сфере ипотечного кредитования и определяется на основе рыночной стоимости.

Критерии рыночной стоимости включают:

1.Типичная мотивация

2.Информирование сторон

3.Период предложений к продаже

4.Условия продажи

Элементы стоимости:

2.Полезность

3.дифицитность

4.передаваемость

5. Случаи обязательной оценки.

Основания проведения оценки. Наиболее часто встречающиеся основания это:

1. 
   договор между оценщиком и заказчиком.
2. 
   решение суда
3. 
   решение органа государственной власти

Основания для проведения оценки объекта оценки (ФЗ статья 9)

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

1. при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

2. при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

3. при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

4. при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

5. при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

6. при национализации имущества;

7. при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

8. при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

9. при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

10. при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
6. Недвижимое и движимое имущество.

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи (ГК РФ)

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

7. Нормативно-правовая база оценки имущества в РФ.

Основные документы, регламентирующие ОД:

1. 
   ФЗ №135 –ФЗ «об оценочной деятельности в РФ»
2. 
   Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

1. 
   Гражданский кодекс РФ – основной свод законов.
2. 
   Ведомственные постановления

8. Современное состояние рынка оценки в РФ.

Отправной точкой для возникновения оценки в современной России явился 1998 год, когда вышел ФЗ №135-ФЗ «об оценочной деятельности в РФ». В настоящее время средний объем рынка оценочных услуг в России составляет 400-500 млн у.е. в год.

Около 40% всех оценочных услуг оказывается в центральном федеральном округе, 19% - приволжском федеральном округе, меньше всего на Дальнем востоке.
9. Государственное регулирование оценки имущества в РФ.

Основными отличительными особенностями оценочной деятельности, которые обуславливают необходимость её регулирования является:

1. 
   Принципиально новая значимость этого вида деятельности РФ
2. 
   Влияние оценки практически на все сферы экономической деятельности.
3. 
   Междисциплинарный, межведомственный характер.

Полноценное формирование и совершенствование оценочной деятельности требует выполнение следующих основных принципов:

1. 
   Оценка имущества является профессиональным видом деятельности.
2. 
   Оценка также является научным направлением со своей методологией, терминологией и принципами исследований.
3. 
   Базируясь на мировом опыте, развитие оценки в России необходимо создавать национальную систему оценки со своими особенностями. При этом недопустимо слепое копирование зарубежного опыта, с другой стороны создание принципиально новых подходов, неучитывающих обще мировые тенденции.
4. 
   Восстановление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений, при чётком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования.
5. 
   Формирование оценки возможно только на основе правового, методологического и информационного пространства на всей территории РФ.
6. 
   Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим экономическим потребностям, а также учитывать как региональные так и отраслевые особенности.
7. 
   Основной функцией гос-ва при формировании системы оценки является создание системы правового регулирования этого вида деятельности.
8. 
   Оценкой могут заниматься как гос-ые так и частные оценщики, при этом и те и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем пространстве.

Основными инструментами гос. регулирования оценочной деятельности являются:

1. 
   Лицензирование
2. 
   Система стандартов
3. 
   Система сертификации и качества услуг
4. 
   Классификация учебных программ, подготовка оценщиков.
5. 
   Создание условий для развития и становления само регулируемых профессиональных объединений оценщиков
6. 
   Организация процесса включение процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство

7.Контроль за исполнением законодательства

Для реализации этих задач в структуре исполнительной власти создан единый орган, осуществляющий координацию работ в области оценке ППРФ №932 от 20. 08. 99 г. установило таким органом Министерство Имущественных Отношений РФ.

В связи с административной реформой в мае 2004 это Министерство было ликвидировано, а в замен создано Федеральное агентство по управлению имуществом РФ, ведомства РФ, субъектов РФ не должны стремиться к созданию собственных систем оценок. На федеральном уровне закреплен запрет на создание ведомственных систем, противоречащих системе общественных федеральных стандартов.

Необходимо учитывать из функций гос-х ведомостей те работы по оценке которые в эффективной построенной системе должны выполнять независимые профессиональные оценщики.

При этом учёт специфических особенностей отраслей видов деятельности, требует разработки отраслевых нормативных актов, в которых должны участвовать ведомства хорошо знающие специфику конкретных видов имущества, кроме того ведомства на всех уровнях должны осуществлять контроль за правильностью проведённых оценок.

Они должны выступать в качестве организаторов оценочного процесса, квалифицированно выполнять постановку задач и приёмку выполненных работ, позволяющим исключить режим наибольшего благоприятствования для одной или нескольких оценочных компаний и создание искусственных припятствований для остальных оценщиков является проведение конкурсов или тендров на право проведения конкурентных оценок для нужд гос-ва.

Важная роль ведомств всех уровней заключается в создании и эксплуатации информационных систем.

Создание этих систем за счёт только бюджетных средств врят ли осуществимо, поэтому наиболее неперспективный путь – это объединение усилий как частных так и гос. структур.

Гос-ые и частные оценщики являются равноправными участниками оценочной деятельности. При этом одной из задач негосударственных оценщиков является обеспечение согласования результатов налоговых оценок, в случае несогласия клиента с результатами полученными гос. оценщиками.

Определенная федеральным законодательством система гос. регулирования оценочной деятельности включает:

1. 
   лицензирование оценочной деятельности
2. 
   разработки и принятие нормативно-правовых актов, в том числе методических рекомендаций стандартов оценки
3. 
   контроль за осуществлением оценочной деятельности.
4. 
   согласование перечня требований предъявляет к образовательным учреждениям, осуществляющим проф-ю подготовку в области оценки.
5. 
   взаимодействие с само регулируемыми организациями оценщиков и координации совместной деятельности.

Согласно ФЗ «об оценочной деятельности» проведение обязательной оценки независимыми оценщиками является обязательной в случае:

1. 
   при определении ст-ти объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в целях: приватизации, передачи в доверительное управление или в аренду. В случае приватизации в соответствии с ФЗ «о приватизации гос-го и мун-го имущества» начальная цена приватизируемого имущества устанавливается на основании отчета об оценки
2. 
   при использовании объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в качестве предмета залога
3. 
   при продажи или ином отчуждении объектов
4. 
   при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами принадлежащими РФ, субъектам РФ и мун-м образованиям
5. 
   при передачи объекта принадлежащего РФ, субъектам РФ и мун-м образованиям в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юр-х лиц, а так же при возникновении спора по ст-ти объектов оценки, в том числе при национализации имущества и при изъятии имущества для гос-х и мун-х нужд путём выкупа.

Принудительное изъятие имущества у собственника производится в случае:

1. 
   обращение взыскано на имущество по обязательствам
2. 
   отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу.
3. 
   отчуждение недвижимости в связи с изъятием з/у.
4. 
   выкуп из
5. 
   конфискация

Кроме перечисленных случаев необходимость обязательной оценки предусмотрена рядом других законов:

ФЗ «об АО» устанавливает привлечение независимого оценщика. В случае определения цены выкупа акций обществом у акционеров

10. Регулирование оценочной деятельности со стороны саморегулируемых организаций.

В настоящее время основной функцией по контролю за оценочной деятельностью переданы от государственной организации саморегулиремым организациям. Это произошло после внесений изменений в федеральный закон об оценочной деятельности, вступившее в силу с 1 июня 2006г. Согласно этому закону саморегулируемая организация оценщиков - некоммерческая организация, включенная в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков и объединений оценщиков на условиях членства.

Статус саморегулируемой организации приобретен с момента включения организации в единый государственный реестр саморегулируемой организации оценщиков. Основой для включения некоммерческой организации в единый реестр, регулируемой организации является:

Объединение в такой организации не менее 300 лиц являются ее членами.

Наличие компенсационного фонда.

Наличие органа управления и структурных подразделений.

Наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденный в соответствии законодательством.

Работники саморегулируемой организации оценщиков не в праве осуществлять оценочную деятельность. Ликвидация некоммерческих организаций осуществляется ликвидационной коммисией, в которой обязательно должен быть включен представитель национального совета по оценочной деятельности.

Функции СОО:

1) разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой, профессиональной деятельности.

2) Разработка и утверждение правил и условий приема члены саморегулируемой организации оценщиков. Установление размере членских взносов на порядке их внесения.

3) Представление интересов своих членов в отношениях с федеральными органами государственной власти.

4) Контроль за соблюдением своими членами требований законодательства стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой профессиональной этики.

5) Прием и исключение из членов саморегулируемой организации.

6) Ведения реестра членов саморегулируемой организации.

7) Организация информационного и методического обеспечения своих членов.

Права саморегулируемой организации оценщиков.

1) Представление интересов своих членов в их отношении с органами власти.

2) Оспаривать в судебном порядке акты государственной власти и действия/ бездействие ее органов, нарушающие права и интересы членов саморегулируемой организации оценщиков.

СОО обязана:

1. 
   соблюдать требования законодательства РФ
2. 
   формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг
3. 
   осуществлять контроль за соблюдением своими членами законодательства РФ, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики
4. 
   применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные законодательством и внутренними документами организации
5. 
   сообщать в уполномоченный федеральный орган по надзору за деятельностью СОО о возникновении несоответствия требованиям законодательства
6. 
   отказать в принятие в члены СОО в установленных случаях
7. 
   исключать из членов СОО за нарушения требования законодательства, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и проф этики
8. 
   вести реестр членов СОО
9. 
   организовывать проведение проф переподготовки оценщиков

Некоммерческая организация в праве подать заявление о ее включении в единый реестр СОО. Уполномоченный фед орган принимает решение о включении или об отказе о включении в единый реестр СОО. В течении 7 дней, начиная с даты предоставления следующих документов:

1. 
   заявление
2. 
   учредительные документы
3. 
   копия свидетельства о постановке на налоговый учет
4. 
   копии документов об образовании, подтверждающие получение проф знаний в области оценки членами СОО
5. 
   копии положений о коллективном органе управления, о структурном подразделении, осуществляющем контроль за деятельностью членов и о дисциплинарном комитете
6. 
   копии справок об отсутствии у членов организации неснятых или непогашенных судимостей за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления
7. 
   копии документов, подтверждающие формирование компенсационного фонда
8. 
   копии заявлений ее членов о вступлении в эту организацию
9. 
   копия реестра членов некоммерческой организации

Решение уполномоченного фед органа об отказе в вкл некоммерческой организации в единый реестр СОО может быть принято по след причинам:

1. 
   некоммерче6ская организация не соответствует требованию законодательства
2. 
   некоммерческая организация предоставила не все документы или предоставила документы с неверными сведениями

11. Общая характеристика процесса оценки. Основные этапы.

В процессе оценки можно выделить 6 этапов:

1. 
   Постановка задач. Данный этап включает в себя:

формирование цели оценки

Определение вида стоимости

Идентификация объекта и прав, связанных с ним

Определение даты оценки

При оценке важно физически идентифицировать имущественный объект и определить связанные с ним юридические права. Размер и характеристики реального актива следует тщательно выявить и измерить. Связанные с объектом права могут предоставлять собой дело долю в совместной аренде или партнерстве. Юридические ограничения могут лимитировать масштабы использования объектов. Принципы сбалансированности, экономического размера и экономического разделения позволяют установить какие виды данных следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной оценки. Поскольку условия и допущения со временем обычно меняется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости остается достоверной

1. 
   Заключение договора на оценку. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор №

ООО «Лютик» в лице генерального директора Пупкина А.Н. действующего на основании устава с одной стороны (именуемой в дальнейшем оценщик) и ООО «Ромашка» в лице своего генерального директора Зернова М. Ю. действующего на основании устава (именуемый в дальнейшем заказчик) заключили договор о нижеследующем.

Оценщик обязуется определить рыночную стоимость торгового центра по адресу… и обладающего характеристиками…

Оценщик имеет право… (перечислить права)

Оценщик имеет обязанности… (перечислить обязанности)

По результатам оценки оценщик предоставляет отчёт заказчику.

Договор заключён на …

Реквизиты сторон

Техническое задание на проведение оценки…

Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Основание заключения договора

Вид оценки объекта оценки

Вид определения стоимости объекта оценки

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки

Сведения о страховании гражданской ответственности (если страхование присутствует)

1. 
   Осмотр объекта. На этом этапе оценщик в присутствии представителя заказчика, осматривает объект в натуре, составляет его описание, делает необходимое фотографирование и составляет представление с физического состояния объекта.
2. 
   Сбор, проверка и анализ данных.Расчет стоимости объекта начинается всегда с анализа наилучшего и наибольшего эффективного использования. Наилучшее и наибольшее эффективное использование объекта, законодательно разрешенное финансово-выгодный и физически осуществимый способ использ. объекта при котором его стоимость становится максимальной. После определения наилучшего/ наибольшего эффективного использования стоимости объекта рассчитывается всеми 3 подходами:

Сравнительный

Доходный

Затратный

В случае если стоимость объекта невозможно рассчитать к.-л. подходом оценщик должен в отчете обосновать отказ от к.-л. подхода. В итоге происходит согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости объекта.

1. 
   Подготовка отчета. Основным документом, в котором отражаются результаты оценки, является отчет, создаваемый в 2х экземплярах, один из которых остается заказчику. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкования или вводить.

В отчете в обязательном порядке указывается:

Дата проведения оценки

Используемые стандарты, цели и задачи.

Приводятся иные сведения, необходимые, по мнению оценщика для полного толкования результатов оценки.

В случае если при проведении оценки, определяется не рыночная, а иная стоимость, в отчете должны быть указаны причины, отступления от рыночной стоимости.

В отчете должны быть указаны:

Дата составления, порядковый номер

Основания на проведение оценки

Место нахождения оценщика и сведения о его членстве саморегулир организации.

Точное описание объекта оценки, в отношении объекта оценки, принадлежащие физическому лицу, реквизиты юридического лица.

Стандарты оценки, используют при расчетах, перечень исходных данных, используемых при проведении оценки, а так же, приняты в процессе оценки допущения.

Послед определения стоимости объекта и ее итоговые величины.

Дата определения стоимости объекта.

Перечень документов, используемые оценщиком, и устанавливаемые количественные и качественные характеристики объектов.

Отчет так же может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важным для полноты отражения, примененного им методы оценки.

Отчет должен быть:

Пронумерован

Прошит

Подписан оценщиком

Скреплен печатью

Итоговая величина рыночной стоимости указана в отчет, признается достоверность, и рекомендуемый для совершения сделок, если законом не предусмотрено иное.

В случае наличия, спора о достоверности, величины рыночной стоимости, указанной в отчете, указанный спор, подлежит распоряжению в судебном порядке.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально, информирован, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

Мотивация продавца и покупателя является типичной;

Обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса; имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;

Платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом;

Компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.