Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. Системы и модели ипотечного кредитования

Российское законодательство рассматривает в качестве ипотечных кредитов любые кредиты, выданные под залог недвижимости. Мы будем рассматривать частный случай ипотечных кредитов - кредиты, выдаваемые (1) физическим лицам, (2) на покупку жилья и (3) под залог этого жилья. В англоязычной литературе этот вид кредитования называется housing finance или residential real estate finance. В русском языке специального термина для него пока нет.

Модели ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов. Простейшая из этих моделей основана на использовании в качестве такого источника банковских депозитов. Модель называют депозитной, банковской либо традиционной.

Традиционная модель.

В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты (кредиты на покупку квартир под залог этих квартир) наравне со всеми прочими кредитами. Основным источником средств для этих кредитов являются привлеченные средства, т.е. в первую очередь депозиты.

У ипотечных кредитов есть целый ряд специфических особенностей, и, соответственно, занимаясь этим бизнесом, банки несут специфические риски. Основным риском при ипотечном кредитовании, как, впрочем, и при любом другом, является кредитный, т.е. риск того, что заемщик не вернет своевременно и полностью взятые в кредит средства. У этого риска есть две составляющие: во-первых, сам риск невозврата; во-вторых, риск того, что в случае невозврата банк не сможет компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога (квартиры).

Величина риска невозврата ипотечного кредита оценивается по двум факторам - достаточности дохода заемщика для того, чтобы осуществлять ежемесячные выплаты в погашение кредита, и по его кредитной истории, т.е. информации о том, как часто он допускал в прошлом задержки выплат по каким-либо кредитам.

Величина риска того, что потери не удастся компенсировать за счет реализации залога, определяется по данным судебной практики, т.е. по тому, сколько требуется потратить времени и средств на выселение заемщика из заложенного жилья и на реализацию этого жилья. Кроме того, этот риск зависит от того, удастся ли реализовать квартиру за сумму большую, чем сумма кредита, выданная банком. Следовательно, величина этого риска зависит от доли, занимаемой кредитом в стоимости квартиры. Чем больше эта доля, тем выше риск того, что банк не компенсирует своих затрат в случае, если по какой-либо причине (например, из-за падения цен на рынке) квартиру придется продавать по цене ниже первоначальной.

Очень значимым риском при традиционной модели ипотечного кредитования оказывается процентный: риск изменения процентных ставок на рынке. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочны, эта вероятность очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Если банк не повышает ставки по депозитам, то вкладчики просто забирают свои средства и вкладывают их туда, где они могут получить доходность на рыночном уровне. Если он повышает ставки по депозитам, то его маржа (разница между ставками по кредитам и депозитам) уменьшается и в некоторых случаях становится отрицательной. Такие процессы (повышение рыночной процентной ставки с 8% в 1978 г. до 20% в 1980 г.) привели в начале 80-х годов к широкомасштабному кризису ссудо-сберегательных ассоциаций в США.

Единственным радикальным способом управления процентным риском в рамках традиционной модели является применение переменных процентных ставок по ипотечным кредитам. В этом случае по мере изменения рыночных процентных ставок меняются и выплаты, которые должен ежемесячно осуществлять заемщик.

Однако этот механизм очень рискован и в странах с неустойчивой экономикой применяться не может. Дело в том, что при значительном увеличении выплат они могут легко оказаться выше тех, которые заемщик может осуществлять, исходя из собственных заработков. Таким образом, в результате применения этого механизма снижение процентного риска приводит к увеличению кредитного.

Существует более сложный механизм индексации процентных ставок, основанный на системе двойных индексов. При использовани этого механизма производят параллельно два пересчета ежемесячных выплат по ипотечному кредиту: один - по изменению рыночных ставок, а другой - по изменению индекса заработной платы.

Выплата, которую делает заемщик, увеличивается на величину, определенную по изменению индекса заработной платы. Разница между этой выплатой и той, которую он должен был бы сделать в соответствии с изменением индекса рыночных процентных ставок, капитализируется, т.е. добавляется к его долгу по ипотечному кредиту.

К недостаткам данного механизма следует отнести его сложность и риск возникновения отрицательной амортизации. Когда заемщики вдруг обнаруживают, что несмотря на то, что они исправно вносят выплаты (причем увеличивающиеся по мере роста индекса зарплаты), их долг не только не уменьшается, но даже увеличивается, они обычно прекращают платить.

Использование традиционной модели.

Надо отметить, что, несмотря на все ее недостатки, традиционная модель достаточно широко используется в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, причем в ряде достаточно высоко развитых стран (например, в Греции) никаких других моделей не существует вовсе. В среднем в Западной Европе, поданным на конец 1998 г., традиционная модель обеспечивала 62% объема выданных ипотечных кредитов.

Важно отметить, что распространенность этой модели в Западной Европе связана с давними традициями использования там переменной процентной ставки. Примерно у 70% ипотечных кредитов, выданных в Западной Европе в 1997 г., была переменная процентная ставка. Для сравнения: в том же году в США, где такой традиции никогда не существовало, кредитов с переменной процентной ставкой было выдано менее 10%.

Перспективы использования традиционной модели в России.

В России коммерческие банки, попытавшиеся заняться в середине 90-х гг. ипотечным кредитованием, обнаружили, что у них нет возможности оценивать ни кредитный, ни процентный риски.

Величину риска невозврата (первой составляющей кредитного риска) невозможно оценить, поскольку значительная доля людей не регистрируют основную массу своих доходов и не имеют кредитной истории. Величину второй составляющей нельзя оценить, так как не только неизвестно, сколько времени и средств надо затратить на выселение заемщика в случае дефолта, но и нет уверенности, что это вообще удастся сделать.

Банки нашли способ решить проблему кредитного риска за счет замены кредитования на аренду с правом выкупа. В этом случае квартира оформлялась в собственность не физическому лицу - заемщику, а дочерней компании банка. Заемщик заключал с ней договор аренды квартиры с правом выкупа. После того, как он выплачивал ежемесячными арендными платежами указанную в договоре сумму, он получал квартиру в собственность. В случае если он по какой-либо причине прекращал выплаты, квартира оставалась в собственности дочерней компании банка.

Назвать эту систему ипотечным кредитованием можно только с большой натяжкой. Кроме того, она так и не получила большого распространения из-за высоких рисков заемщика. В случае если дочерняя компания ликвидировалась, заемщик лишался квартиры независимо от того, какую долю ее стоимо-сти он уже погасил «арендными платежами».

В настоящее время традиционная модель существует в России в основном за счет поддержки американского правительства, которое выделило около 400 млн долл. на создание фонда США - Россия (The US - Russia Investment Fund). Из этих денег около 100 млн долл. было направлено в программу «Дельта-Кредит», предоставляющую российским банкам средства на выдачу ипотечных кредитов.

Средства предоставляются на срок 10 лет и только в случае, если заемщик может подтвердить, что ежемесячные выплаты по кредиту не превысят 35% от его официальных доходов. Кроме того, заемщик должен оплатить не менее 20% стоимости квартиры из собственных средств. Круг заемщиков, таким образом, оказывается достаточно узким.

Банки получают по этой программе долгосрочные ресурсы и не несут, соответственно, процентного риска. На банках остается только кредитный риск. При этом, поскольку кредитная история заемщиков неизвестна, а переспективы их выселения в случае необходимости сомнительны, то величина этого риска остается не вполне определенной.

Банки обычно компенсируют неопределенность либо за счет предоставления кредитов только сотрудникам компаний - клиентов банка, либо за счет тщательной проверки каждого заемщика (биография, связи, хобби и т.д.). Так например, если проверка показывает, что у заемщика бывают запои, то ему кредит не выдадут, даже если его официальный заработок и будет удовлетворять формальным требованиям.

Модель ипотечных облигаций.

Около 20% от общего объема ипотечного кредитования в Западной Европе осуществляется за счет принципиально иной системы. Эта система использует в качестве источника средств не депозиты, а ресурсы организаций, действующих на фондовом рынке и заинтересованных в инвестировании в долгосрочные активы.

Для получения средств этих инвесторов банки продают на фондовом рынке ипотечные облигации. В сущности, ипотечные облигации - это банковские облигации, отличающиеся одной важной особенностью: обеспечение конкретными активами - ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью.

В случае банкротства коммерческого банка эти активы выделяются и используются для гашения обязательств банка перед держателями ипотечных облигаций. Действуют специальные банковские нормы, регулирующие соответствие стоимости заложенного имущества и объема выпущенных ипотечных облигаций. Например, в Германии и в Австрии сумма задолженности по ипотечным облигациям не должна превышать 60% стоимости заложенного имущества. В Дании эта доля выше и составляет 80%.

В большинстве европейских стран только строго ограниченное число банков может заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации. Помимо испанских банков в Европе такие облигации выпускают 73 банка. Все они (за исключением нескольких немецких и двух австрийских) - узко специализированы на этом виде бизнеса. Именно эти банки принято называть ипотечными.

Использование модели ипотечных облигаций.

Признаков того, что модель ипотечных облигаций более конкурентноспособна, чем традиционная модель, пока нет. Несмотря на свою долгую историю, она достаточно мало распространена. 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны для, которых эта модель традиционна - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%.

В некоторых европейских странах - Великобритания, Ирландия, Бельгия, Греция, Италия - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других европейских странах эта модель используется, но в очень малых объемах.

Перспективы применения модели ипотечных облигаций в России.

В настоящее время разрабатывается закон об имиссионных ценных бумагах, одними из которых должны стать «сквозные закладные листы» - бумаги, напоминающие ипотечные облигации. Однако есть большие сомнения в том, что возникнет их оборот и что модель ипотечных облигаций будет реализована.

Для того чтобы она функционировала, необходимо ввести специальные банковские нормативы, гарантирующие выделение ипотечных активов из общей массы активов банка. Должна быть создана специальная система учета этих активов в банках и дополнительная система пруденциального надзора. При этом нет уверенности, что эти ценные бумаги будут пользоваться большим спросом.

Основная проблема состоит в следующем: в нашей стране практически нет инвесторов, обладающих долгосрочными ресурсами, которые могли бы вкладываться в эти ценные бумаги. Чтобы продавать ипотечные облигации на внешнем рынке, нужно добиться их ликвидности, т.е. их надо выпускать в больших объемах.

Когда немцы поставили задачу выхода со своими ипотечными облигациями на внешний рынок, они создали для этого специальные облигации, называемые Jumbo
Phandbrif. Объемы эмиссии Jumbo Phandbrif не могут быть менее 0,5 млрд долл. Фактически, средний объем эмиссии этих бумаг составляет 1,5 млрд долл.

Представить себе, что какой-нибудь наш банк сможет в ближайшее время выпустить ипотечные облигации в таком объеме, довольно трудно.

Модель вторичного ипотечного рынка.

Эта модель чаще всего называется американской. Идея ее заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту и, в сущности, может про него просто забыть. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.

Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде MBS (Mortgage Backed Securities) - ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. предоставляет страховку от кредитного риска.

При использовании этой системы роль и функции ипотечных банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки, работающие по модели вторичного рынка, из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. На их балансе нет ни привлеченных средств, ни кредитов. В сущности, от банков в них осталось одно название.

Опыт использования модели вторичного рынка
Модель вторичного рынка используется очень широко, но только в одной стране мира - США Объемы применения этой модели в других странах ничтожны.Успехи Соединенных Штатов в деле развития модели вторичного рынка связаны с тем, что там действуют три очень крупных кондуита. Из них один - Джинни Мей (GNMA - Government National Mortgage Association) гарантирован правительством США, а два других - Фени Мей и Фреди Мек, хотя формально и считаются частными акционерными обществами, также воспринимаются всеми инвесторами как организации, гарантированные правительством США.

Участники рынка охотно покупают MBS этих кондуитов как бумаги, гарантированные федеральным бюджетом, соглашаясь при этом на доходность даже более низкую, чем по ценным бумагам организаций, имеющих статус AAA. Таким образом, в ипотечное кредитование направляются крайне дешевые средства, а это обеспечивает низкие ставки по ипотечным кредитам. Однако, поскольку это связано с предполагаемыми (или реальными) государственными гарантиями, получается, что низкие ставки по ипотечным кредитам фактически субсидируются федеральным бюджетом. Величина этой субсидии, по подсчетам различных американских экономистов, составляет от 3,5 до 4 млрд долл. в год.

Понимая это, правительство США накладывает серьезные ограничения на деятельность кондуитов, направленные на то, чтобы не субсидировать кредиты на покупку элитного жилья. Оба кондуита не могут работать с кредитами на покупку жилья, стоимость которого превышает лимит, ежегодно устанавливаемый правительством. Для государственной Джини Мей этот лимит составляет 95% средней стоимости жилья в регионе, а для формально независимых Фени Мей и Фреди Мек - 140%.

Рынок MBS в США оценивается в 2,57 трлн долл. Причем 88% этого объема приходится на долю MBS, выпущенных тремя перечисленными выше кондуитами. Они полностью захватили рынок кредитов в пределах установленного государством лимита. Наличие у этих кондуитов государственного субсидирования не позволяет организациям, действующим в рамках других моделей, с ними конкурировать.

Перспективы применения модели вторичного рынка в России.

Для внедрения этой модели в нашей стране было сделано очень многое. Был создан кондуит - Федеральное ипотечное агентство. Были разработаны четкие и простые процедуры для продажи кредитов банками агентству и перепродажи их агентством инвесторам. Для упрощения процедуры продажи и перепродажи кредитов была даже создана специальная ценная бумага - ипотечная закладная. Агентство получило бюджетные средства для выкупа закладных и, в сущности, готово их выкупать, формировать из них пулы и перепродавать эти пулы на рынке.

Существует организационная проблема: чтобы иметь на своем балансе кредиты, Агентство должно быть банком, а банковскую лицензию оно никак не может получить. Безусловно, рано или поздно эта проблема будет решена и Агентство сможет выкупать и перепродавать кредиты. Однако оно должно будет при этом взять на себя кредитный риск, т.е. прогарантировать, что компенсирует все затраты, которые могут возникнуть в случае дефолта заемщика. Фактически, это обязательство должен взять на себя федеральный бюджет.

Кроме того, оно должно будет взять на себя процентный риск. Имеется в виду риск того, что за период времени, который потребуется Агентству на выкуп кредитов и формирование пула, достаточного для продажи на рынке, ставки изменятся и инвесторы потребуют большей доходности, чем предполагалось. В этом случае средств, поступающих от заемщиков по ипотечным кредитам, может не хватить на выплаты инвесторам. Следовательно, дополнительные средства должны будут также поступить из бюджета.

Иными словами, модель может быть запущена только при условии резервирования в бюджете значительных средств на поддержку Агентства в случае его несостоятельности.

Контрактно-сберегательная модель.

Эта модель предполагает получение средств за счет создания системы целевых депозитов.

Потенциальный заемщик - клиент банка заключает с банком контракт (поэтому система называется контрактно-сберегательной). Согласно этому контракту клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит. Таким образом, основным принципом этой модели является следующее: любой заемщик - это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заемщиком.

Процентная ставка по депозитам и по кредитам фиксирована и не зависит от рыночной. Обычно ее устанавливают несколько ниже рыночной. С точки зрения клиента, низкая доходность по депозиту - это его плата за право получения дешевого ипотечного кредита.

Контрактно-сберегательная модель может существовать в открытой и закрытой формах. Открытая форма характерна тем, что накопление и кредитование осуществляются в обычном универсальном банке, в котором создается выделенная система учета для контрактно-сберегательных пассивов и активов.

При закрытой форме создается специальная контрактно-сберегательная организация - специализированный банк, занимающийся исключительно привлечением целевых депозитов и выдачей кредитов бывшим вкладчикам.
У контрактно-сберегательной модели есть одна особенность, делающая ее привлекательной преимущественно для использования в странах, в которых кредитование частных лиц только начинает развиваться. Дело в том, что, решая проблему отсутствия в банках долгосрочных и дешевых источников средств, она одновременно позволяет минимизировать кредитный риск. Накапливая средства, клиент как бы создает свою «кредитную историю». Сведения об аккуратности внесения клиентом ежемесячно денег на депозит вполне могут заменить информацию о том, как он гасил свои предыдущие долги.

Кроме того, осуществляя накопления, клиент косвенно дает информацию о своих фактических (не зарегистрированных) доходах. Если клиент в течение длительного времени был способен вносить ежемесячно на депозит по 300 долл., следовательно, величина его доходов позволяла ему это делать. И то, что он официально по документам получает только 200 долл. в месяц, не должно являться препятствием для выдачи ему кредита, ежемесячные выплаты по которому будут составлять 300 долл.

Надо отметить, что у этой модели есть серьезные недостатки. Во-первых, она очень неудобна для клиентов. Клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, он должен сначала несколько лет ждать, осуществляя накопления.

Во-вторых, требование обеспечения соответствия активов и пассивов по срокам и суммам приводит к тому, что получить кредит он может примерно на тот же срок, в течение которого копил средства, и примерно на накопленную им сумму. Получается, что, пользуясь этой моделью, клиент может сократить срок, требующийся ему для накопления средств на покупку квартиры в два раза по сравнению с тем, сколько ему пришлось бы копить «в чулке».

Можно сказать, что эта модель всего «в два раза удобнее» накопления «в чулке» - наиболее распространенной в нашей стране формы накопления средств на квартиру.
Модель можно сделать более удобной, за счет инвестиций.
Так, например, по подсчетам автора, при условии равномерного притока клиентов, осуществляющих одинаковые накопления в течение одного и того же периода времени, ежемесячное предоставление кредитов, в 2 раза превышающих накопленную сумму, на срок, в 2 раза превышающий срок накопления, требует одноразового инвестирования суммы, в 1,7 раза превышающей сумму ежемесячно выдаваемых кредитов.

Применение контрактно-сберегательной модели.

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме была первой моделью, применявшейся, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков - долгосрочных пассивов. Впоследствии, по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, развития фондового рынка, появления у многих людей кредитной истории, эта модель стала постепенно вытесняться более удобными моделями, позволяющими получить кредит без долгого периода накопления.

При этом контрактно-сберегательные организации, уже имеющие огромное количество клиентов, трансформировались в крупные ритейловые банки.

В результате в развитых странах эта модель сохранилась только во Франции - в открытой форме, в Германии и Австрии - в закрытой форме. Сохранить эти модели, сделав их конкурентоспособными, удалось только с помощью государственных субсидий.

В Германии, например, эта система существовала с 1920 г. Она пережила тяжелейшие периоды в жизни страны, однако в начале 50-х гг. - в период быстрого развития финансовой системы - стало понятно, что она не может конкурировать с выходящими на рынок более современными и удобными моделями.

В 1952 г. было принято решение сохранить систему и ввести для этого государственное субсидирование. Теперь каждому человеку, получающему кредит в немецких контрактно-сберегательных организациях (bausparkassen), вручают вместе с кредитом государственную «премию». Поддерживаемая государством модель живет и финансирует около 5% общего объема ипотечных кредитов Германии.

Надо отметить, что это в основном кредиты на ремонт квартир и «вторые кредиты» - дополнительные кредиты людям, уже получившим ссуду в другом банке и заложившим под нее свое жилье. Интересно, что bausparkassen считают риск непогашения кредитов своими бывшими вкладчиками настоль-
ко незначительным, что выдают их фактически без обеспечения.

Открытая система во Франции тоже субсидируется (субсидируется процентная ставка). Клиент копит средства по ставке 8% (что примерно соответствует рыночной ставке депозитов), из которых 4% выплачивает банк, а 4% - государство. За счет этого банк получает возможность выдавать ипотечные кредиты по ставке 5,5%, что значительно ниже рыночной кредитной ставки.

Возможности применения контрактно-сберегательной системы в России.

Безусловно, контрактно-сберегательная система идеально подходит для сегодняшней ситуации в России. Она может быть применена как в открытой, так и в закрытой форме. Полное отсутствие конкуренции со стороны других моделей позволяет развивать ее без системы государственного субсидирования.

В настоящее время существует возможность увеличить срок и сумму выдаваемого клиенту ипотечного кредита за счет сочетания контрактно-сберегательного кредита с кредитом, предоставляемым через фонд США-Россия (Дельта-Кредит).

Как уже отмечалось, применение контрактно-сберегательной модели позволяет значительно уменьшить кредитный риск и полностью снять процентный. Возможна и модификация этой модели, при которой кредитный риск будет также снят полностью.

Для этого должна применяться закрытая модель, основанная на использовании специализированных контрактно-сберегательных организаций, причем эти организации должны быть кооперативными, т.е. принадлежать вкладчикам. В случае если какой-либо клиент организации попытается не гасить кредит и не выселится из заложенного дома, он будет иметь дело не только с судом, но и с вкладчиками, справедливо полагающими, что у них (а не у банка) пытаются украсть деньги.

При применении этой модификации модели роль банка сводится к хранению средств и к осуществлению по договору с контрактно-сберегательной организацией процессинга, т.е. всех процедур, связанных с учетом, оценкой, зачислением средств, выдачей кредитов, получением платежей и т.д.

В.М.МИНЦ, кандидат экономических наук.

В мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: существующие два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования. Эти две базовые схемы различаются по следующим признакам: (Приложение 3).

• - по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;
• - по участию или не участию заёмщика в образовании организационно - правовой формы кредитного института и его финансовых активов.

Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности, апробированные и эффективные финансовые инструменты, отличаются друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: .

• - американская модель ипотеки - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. (развита, в частности, в США); .
• - немецкая модель ипотеки - так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (применяется в Германии) .

Как уже было сказано под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотеки), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит . В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечного кредита.

Рынок ипотечного кредита - рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение .

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.

Первичный рынок - это рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств (специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего - у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков.

Вторичный рынок - часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).

Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Например, кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Этот механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании кредитных «пулов» и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их инструменты являются строго специализированными и находятся под жёстким контролем государства.

Двухуровневая («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течении определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательства заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. . Эти выплаты гарантированны не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Основными недостатками этой схемы являются: сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заёмщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.

Положительными моментами двухуровневой схемы в первую очередь являются: существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России .

Деление на две схемы рынка ипотечного кредитования достаточно условно, т. к. имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы - выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В то же время инвестиционный институт, работающий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя. А остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. Даже такие закрытые модели, как ссудо-сберегательные кассы, начинают трансформироваться в полуоткрытые институты с привлечением крупных кредитных займов и выдачей кредитов не только пайщикам, но и всем желающим .

Одноуровневая («немецкая модель) Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора .

Основной тип кредитного института классической континентальной модели - ипотечный банк. Для них характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем привлечённые средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Закладные листы выпускаются в различных купюрах - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (иногда - 5000 марок), сроком 10 - 25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть на предъявителя (в основном мелкие купюры) и именные. Процентные выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствуют проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечные банки продают их через другие кредиты или финансовые учреждения, в основном коммерческие, по цене ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. Закладные листы котируются на фондовых биржах .

Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является её закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг).

В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя только из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации. Надёжность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путём различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором .

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Большинство технологий только после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществлять досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом, кредитный институт страхуется от недополучения прибыли от непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре исходя из применяемого инструмента.

Для увеличения сроков кредитования применяются следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяется по разным технологическим схемам. По одной из них заёмщик берёт одновременно как бы два кредита, который он гасит последовательно, - кредит сберегательного банка погашается в течение первых 12 - 14 лет, и только затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов) .

Аналогичная инвестиционная объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанки, стройсберкассы, ипотечные банки, страховые компании и другие, объединяются в инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, которая получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредита) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могу осуществлять кредитование:

• - в более гибкой форме и более качественно;
• - происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение срока кредитования;
• - облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного контроля, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надёжность такого кредитования .

Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надёжность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объёму обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением, что исторически всегда было характерно для западноевропейских стран .

Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудо-сберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. В этой модели заёмщик сам одновременно является учредителем ссудо-сберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов участников, а при их недостатке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов. При этом участие заёмщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, т. к. ресурсы в большей степени формируются внутри ссудо-сберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени, выплаты также фиксированные и равномерные.

В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (строй сберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под более низкую ставку .

Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.

Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (строй сберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.

Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются:

• - практически автономное замкнутое существование системы, характеризующейся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;
• - простота финансового и правового механизма;
• - лёгкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.
• - лёгкая интегрируемость в национальное законодательство;
• - дешевизна организации и контроля;
• - отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;
• - отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.

В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:

• - небольшие сроки кредитования;
• - обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;
• - низкие проценты по накоплению;
• - очерёдность заёмщиков в получении кредита;
• - сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики .

СОВРЕМЕННЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ВОЗМОЖНОСТЬ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ В РОССИИ

О.Ю. Резвухина, студент

Дальневосточный федеральный университет (Россия, г. Владивосток)

DOI: 10.24411/2411-0450-2019-10589

Аннотация. Ипотечные кредиты являются одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков. Отечественные банки стремятся разработать собственные кредитные модели и банковские продукты, которые могут работать в сложных экономических условиях, изучая богатый исторический опыт России и практику других стран. В данной статье рассматриваются современные модели ипотечного кредитования в России и за рубежом и подтверждается обоснованность их использования в российских условиях.

Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное кредитование, жилищное строительство, модель ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования является одним из инструментов, обеспечивающих доступное жилье для людей со средним уровнем дохода. Процветание ипотечного кредитования способствует развитию конкурентоспособной экономики, стабилизации и модернизации, снижению инфляционного процесса и развитию социальной напряженности в связи с ростом цен на недвижимость, стимулированием строительства и смежных отраслей и расширением инвестиционных процессов на рынках капитала.

Ипотечный кредит - это «кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства» .

Организация ипотечного кредитования для отдельных стран имеет важные характеристики, которые зависят от различных аспектов, таких как экономическое развитие, финансовая и кредитная системы, история и банковское законодательство. Эти свойства определяют формирование ипо-

течных кредитов в разных моделях. Выделяют следующую классификацию моделей ипотечного кредитования:

Сбалансировано-автономную (ссудо-сберегательную) модель, применяемую в Германии;

Усечено-открытую модель, применяемую в странах с развитой рыночной экономикой;

Расширенно-открытую модель («американская модель ипотеки»).

Изучив каждую модель, можно выделить сильные и слабые стороны каждой и проанализировать, возможна ли та или иная модель ипотечного кредитования для использования в российской экономике.

Сбалансированно-автономная (ссудо-сберегательная) является независимой моделью, которая основывается на ссудо-сберегательном принципе функционирования (рисунок 1). Данная модель ипотечного кредитования широко применяется в Германии.

субсидии по стройвложениям

накопительные вклады

Рис. 1. Схема автономной модели контрактных сбережений

Так, перед тем, как получить жилплощадь за два-десять лет кредитор должен начать накапливать денежные средства в специализированном банке или сберкассах. Когда бюджет станет составлять 45% от цены жилья, покупатель получает еще одну государственную субсидию на 10% стоимости имущества, а остальную часть получает в виде кредита под низкий процент на 10-15 лет. Для кредитования банк получает ресурсы от целевых сбережений своих клиентов. В настоящее время в Германии постройка любой второй единицы недвижимости финансируется с участием сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования.

Преимущества ссудо-сберегательной модели заключаются в следующем:

Даже когда финансовые рынки и кредитные рынки будут закрыты, это не повлияет на ситуацию;

Заемщик не обязан подтверждать свои доходы, потому что их платежеспособность проверяется финансовым институтом на уровне взаимоотношений при накоплении денежных средств;

Ипотечные ставки намного ниже;

Модель обеспечивает общую доступность кредитов для заемщиков с различным уровнем дохода;

Модель обеспечивает значительную результативность строительства и получения жилья при низких затратах.

Недостатками ссудо-сберегательной модели являются:

Заемщики могут покупать жилье только после окончания периода накопления;

Модель ограничивает объем средств, поступающих в сектор недвижимости, по-

скольку доступ инвесторов к финансам на ипотечном рынке ограничен;

Модель создает «эффект пирамиды» для вновь прибывших потенциальных клиентов.

В России в настоящее время невозможно реализовать ссудо-сберегательную модель, потому что эта концепция ограничивает количество инвесторов и количество денег, которые они собирают только при сбережении. Основной сложностью в реализации концепции контрактных сбережений в Российской Федерации является наличие высокой инфляции и несовершенство законодательства. В случае инфляции и повышения процентных ставок единственным способом сохранить привлекательность контрактных сбережений является увеличение размера государственных расходов .

Такие проекты могут быть улучшены с помощью софинансирования. Улучшение жилищных условий требуется для большей части жителей нашей страны. Проекты предлагают различные формы помощи: неполное софинансирование первоначальных взносов, частичные субсидии на ипотеку и т. д. Поэтому материнский капитал, выделяемый при рождении в семье второго ребенка, рассматривается как государственная поддержка для улучшения условий жизни.

Ключом к процветанию немецкой концепции является безопасность и устойчивость немецкой экономики. Однако без такой стабильности в России требуемая субсидия быстро возрастет и достигнет неприемлемого уровня, или фактический платеж из-за процентных ставок будет слишком низким, что не станет катализа-

тором для исполнения условных обязанностей.

В отличие от сбалансированно-автономной модели, укороченная модель является самой простой концепцией ипотеки. Она ограничена первичным рынком закладных.

Банк, получающий закладную по кредиту, использует ее в качестве обеспечения привлекаемых внешних ресурсов. По этой причине количество кредиторов, количество специализированных агентств, являющихся партнерами на ипотечном рынке, сведено к минимуму. Это соответствует «усеченной» структуре ипотеки. Банк по данной модели обеспечивает долгосрочную сумму для населения за счет собственных средств и привлекает деньги из различных источников, включая меж-

банковское финансирование, целевые кредитные линии, а также частные и корпоративные средства, которые располагаются на расчетных счетах, депозитах, а также в виде долговых ценных бумагах, а также ресурсы при реализации закладных.

Каждая ипотечная организация определяет тип кредитов, предоставляемых им без помощи других, и связана с текущей экономической ситуацией. Усечено-открытая модель является уникальной по своему сочетанию функций эмитента, кредитора и управляющей компании, предлагающей ипотечные кредиты и ипотечные услуги от одного лица. В связи с простотой формы ипотечного кредитования данная модель получила широкое развитие (рисунок 2).

продажа закладных

Рис. 2. Схема усеченно-открытой модели

Эта модель ипотечного кредита используется в Великобритании, Франции, Дании, Испании, Израиле и многих других европейских странах, а также в Австралии.

Усеченно-открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка) является полноценной системой рынка ипотеки, но не подходит для внедрения в России. Уникальной особенностью этой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам для стран в целом и стабильность государственной экономики, что оказывает существенное влияние на размер, динамику и показатели ипотечного кредитования.

Если исходить из практики ее применения, то при ее использования крайне редко ориентируются на образцы, которые опре-

деляют основные характеристики ипотечного кредита. Ограниченный объем ипотечных услуг рассматривается как процентная монополия на основе условий краткосрочного кредита.

Следовательно, недостатками этой модели являются:

Прямая взаимозависимость модели от рыночного уровня процентных ставок;

Отсутствие строгих критериев для ипотечного кредита;

Ограниченное число привлекаемых кредитных ресурсов.

Расширенная открытая или «американская модель ипотеки» относится к использованию двухуровневой модели рынка (рис. 3).

Недвижимость Покупатель

Кредитный институт \

Средства, вырученные от продажи ИК, ценных бумаг

Инвестор

Закладная

Продажа ипотечных кредитов

Финансовый посредник

Продажа ИК или ценных бумаг, выпущенных на базе ИК

Рис. 3. Схема расширенно-открытой модели

Банк предлагает заемщику ипотечный кредит, но заемщик обязан перечислять определенную сумму денег в банк каждый месяц в течение определенного периода времени. Это обязанность заемщика обеспечена задатком покупаемого жилья. Банк продает ссуду одному из ипотечных агентств, совместно с обязательствами по обеспечению кредита. Агентства возмещают банку уплаченные заемщику деньги, при этом банк в обмен переводит получаемые с заемщика ежемесячные выплаты за минусом собственных доходов в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, согласно которой агентство обязуется приобретать залоговые суммы, определяются агентством на основе требований .

Агентства, которые приобрели определенное количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, фокусируют свое кредитование на пулах и создают новую ценную бумагу, выплаты по которой основаны на платежах соответствующих заемщиков. Агентство продает ипотечные ценные бумаги на фондовой бирже, а затем вычитает свою маржу из суммы, уплаченной агентством инвестору, принимающему ценные бумаги в качестве посредников.

Этот тип ипотеки был создан в США. Американские ипотечные кредиты предоставляются главными ссудо-сберегательными ассоциациями, взаимно -сберегательными банками и небольшими фермерскими банками. Основную роль иг-

рает ипотека, получателем которой является домашнее хозяйство.

Ипотечное кредитование в США является самым дешевым и самым долгосрочным видом кредитов.

Внедрение расширенной открытой модели возможно не только при формировании комплексной инфраструктуры ипотечного рынка, но и при внешней поддержке и частичном участии в ней со стороны. Правительство побуждает бюджетные фонды и долгосрочных инвесторов к достижению этой цели для решения проблем ипотечного кредитования путем привлечения специализированных агентств на ипотечном рынке, обеспечения значительной ликвидности ипотечных кредитов и поддержки выпуска ипотечных облигаций. Когда покупается ипотека банками, то государственными агентствами предъявляются особые условия, что позволяет контролировать качество ипотечных сделок.

Кроме того, мониторинг функционирования ипотечного рынка позволяет направлять развитие ипотечного кредитования в соответствии с национальными социально-экономическими ориентирами.

Преимущества расширенной открытой модели заключаются в следующем:

Предполагается самодостаточность и самофинансирование; устойчивость, поскольку большинство ценных бумаг предоставляют кредиты системе;

Рынок жилья гарантирует стабильность национальной экономической системы.

Таким образом, исследовав современ- ляется секьюритизация, предполагающая ные модели ипотечного кредитования, целевое высвобождение кредитных ресур-следует сделать вывод, что сегодня в на- сов на нужды банка посредством выпуска шей стране широко используется «амери- и продажи ценных бумаг от имени банка, канская» двухуровневая модель ипотечно- которые имеют обеспечение залогом по го кредитования, а основным методом ре- ипотечным кредитам. финансирования ипотечных кредитов яв-

Библиографический список

1. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_19396/

2. Кратенко М.В. Сделки с недвижимостью. Все о посредниках: практическое пособие. - М.: Проспект, 2017. - 362 с.

3. Коростелева Т. С. Сравнительный анализ систем ипотечного жилищного кредитования России, Европы и США // Финансы и кредит. - 2013. - № 16. - С. 46-56.

4. Савинова В. А. Зарубежный опыт и возможности его использования в развитии ипотечного кредитования в России в современных условиях // Вестник Самарского государственного экономического университета. - 2012. - № 88. - С. 95-102.

5. Хусиханов Р.У. Современные подходы к ипотечному кредитованию в зарубежной хозяйственной практике // Вестник университета. - 2016. - № 9. - С. 148-153.

PROBLEM BALANCED STATE BUDGET OF THE RUSSIAN FEDERATION

О.Yu. Rezvukhina, student

Far Eastern federal university (FEFU)

(Russia, Vladivostok)

Abstract. Mortgage loans are one of the most promising areas of activity of Russian banks. Domestic banks seek to develop their own credit models and banking products that can work in difficult economic conditions, studying the rich historical experience of Russia and the practice of other countries. This article discusses modern models of mortgage lending in Russia and abroad and confirms the validity of their use in the Russian context.

Keywords: mortgage, loan, mortgage lending, housing, model of mortgage lending.

Тема 7. Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций.

1. Эволюция развития ипотечного кредитования.

2. Классические модели ипотечного кредитования.

3. Система ипотечного кредитования Республики Казахстан.

4. Создание и развитие Казахстанской ипотечной компании.

5. Механизм функционирования системы ипотечного кредитования.

6. Современное состояние и перспективы развития ипотечного рынка Республики Казахстан.

Эволюция развития ипотечного кредитования

Термин «ипотека»впервые появился в Греции в начале VI в. До н.э. (его ввел архонт Солон) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому, любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядками в истории закрепилось определение «драконовых законов».

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника столб с надписью,что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

По-гречески «hypotetheca» означает подставка, подпорка. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. На границе заложенного участка заимодатель ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Как известно, целью ипотечной системы является предотвращение опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – это легко обращаемый товар, следовательно, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Таким образом, ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия, во Франции с конца XYI века действовала негласная ипотека. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотека широко развивалась в различных странах. Ипотечная система введена: в Пруссии – уставом 1783г.; в Австрии – гражданским уложением 1811 г.; в Саксонии – уставом 1843г.

Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк выпускал закладные (разновидность ипотечных облигаций).

Классические модели ипотечного кредитования

В современном мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:

· контрактные сбережения;

· ипотечное кредитование;

· государственная поддержка.

Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма отличаться.

В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели :- расширенно-открытую (американскую); сбалансировано автономную (немецкую); и усеченно-открытую (английскую, испанскую и французскую, итальянскую).

Американская модель ориентирована, прежде всего, на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость.

По американской (классической) модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Допустим, человек решил купить дом. Он приходит в агентство недвижимости и подбирает себе жилье. После этого он обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, банк формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Другой пример: человек желает начать собственное дело. Своих сбережений у него на это не хватает, а краткосрочную ссуду в обыкновенном коммерческом банке ему вряд ли дадут, так как слишком велик риск не возврата. Но зато у него есть небольшой участок земли неподалеку от города или квартира. Человек обращается в ипотечный банк с обоснованием того, что его дело будет прибыльным. Банк рассматривает его просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью государства и т.д.

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры - Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, - которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году - ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично - Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Еще одним правительственным и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Фрэдди Мак» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.

Несколько схожей с американской моделью Малазийская модель «Кагамас» (название ипотечной компании). Эта модель функционирует путем создания специальной ипотечной компании в форме ЗАО - с участием Национального Банка, крупных коммерческих банков и других финансовых организаций. Эта ипотечная компания выкупает ипотечные кредиты у кредиторов (банков) и затем выпускает ценные бумаги - ипотечные облигации, обеспеченные пулами приобретенных ипотек (иными словами, залоговых прав на недвижимое имущество). Продавая ипотечные облигации, корпорация покрывает свои расходы от покупки ипотечных кредитов, а банки, в свою очередь, получают возможность использования полученных средств для предоставления новых ипотечных кредитов, что в конечном итоге стимулирует развитие рынка жилищного строительства.

В отличие от американской модели , когда агентства скупают пулы ипотек для дальнейшей их продажи на рынке в виде «ценных бумаг, обеспеченных закладными», согласно малазийской модели , агентство скупает пулы закладных определенного качества, сохраняя их в своем портфеле, и эмитирует собственные долговые обязательства , рефинансируя покупки пулов ипотечных закладных.

Основным преимуществом малазийской модели является простота и надежность , которую обеспечивает государство посредством участия в капитале ипотечной компании. Покупка ипотечных кредитов, отвечающих определенным критериям, осуществляется централизованно у субъектов ипотечного рынка, причем в зависимости от вида соглашения между банком и Кагамас банк несет определенный объем обязательств перед агентством. При заключении контракта с обязательством обратного выкупа банк обязан осуществить немедленный выкуп кредитов, переставших отвечать требованиям Кагамас. При заключении контракта без обязательства обратного выкупа весь сопутствующий риск принимается агентством, банк же осуществляет обслуживание кредита, которое производится путем внесения платежей Кагамас, состоящих из платежей заемщиков за минусом комиссионных обслуживающего банка.

Сбалансировано автономная (немецкая) модель

Основное расхождение германской модели от американской основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных . Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой, в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

Немецкая модель ипотечного кредитования объединяет одноуровневую модель ипотечного кредитования и систему контрактных стройсбережений.

В отличие от классической (американской) модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений. В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка.

Суть этой системы заключается в следующем. Если человек желает получить кредит в банке на постройку дома, то сначала он должен открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), он получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее.

Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. условных денежных единиц, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице 7.1.

Таблица 7.1.

Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное кредитование, жилищное строительство, модель ипотечного кредитования

Катастрофическое состояние жилищного фонда, невозможность миллионов россиян десятилетиями реализовать свое право жить в человеческих условиях и как следствие -зреющая в обществе социальная напряженность - превратили проблему жилищного строительства в одну из важнейших для современной России.

Для ее решения требуется системный подход . Причем масштаб проблемы, ее значимость для социального и экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования как отечественного, так и мирового опыта в этой сфере.

В современных российских условиях основой финансирования жилищного строительства должно стать кредитование , а лучшим способом его обеспечения - ипотека . Как отметил Президент РФ: «Нужны ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования - как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем».

В настоящее время в мировой практике используются две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая.

Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, привлекает денежные средства через эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции, в том числе заемные, используя при этом в качестве обеспечения исполнения уже собственных долговых обязательств имеющиеся у него права требования по ипотечным кредитам.

При этом правовой режим ипотечных ценных бумаг регулируется специальным законодательством, которое предоставляет их держателям широкие возможности защиты своих прав, что позволило, в частности, ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии. Их владельцы получали проценты по ним даже во время двух мировых войн.

Эмитирующие ипотечные ценные бумаги институты находятся под жестким государственным контролем или являются строго специализированными учреждениями (организациями). Именно для данной модели ипотечного кредитования характерно наличие ссудо-сберегательных учреждений (стройсберкасс).

Рефинансирование кредитных ресурсов при одноуровневой модели ипотечного кредитования осуществляется посредством депозитных или фондовых инструментов без передачи ипотечных кредитов специализированным институтам типа агентств (фондов) ипотечного кредитования.

Следует отметить, что в науке одноуровневую модель ипотечного кредитования часто именуют «немецкой ». По нашему мнению, это не отражает в полной мере суть данной модели кредитования.

Поскольку современные ипотечные системы, так или иначе, замыкаются на государстве, под ипотечной моделью следует понимать систему организации ипотечного жилищного кредитования в масштабах страны или региона. С этой точки зрения деление моделей ипотеки на американскую и европейскую кажется более логичным, чем иное.

Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы.

Данная модель функционирует за счет специальных институтов - агентств (фондов) ипотечного кредитования , которые специализируются на приобретении прав по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, и дальнейшей их реализации: переуступка на вторичном рынке инвесторам, формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, выпуск ипотечных ценных бумаг и другие способы.

Основные статистические показатели, характеризующие ипотечное кредитование в Европе и Северной Америке, показывают, что наиболее динамичное развитие данная модель ипотечного кредитования приобрела в США во второй половине ХХ века, а закончился этот этап бурного развития глубоким кризисом ипотечной системы в США в начале XXI века.

При детальном анализе европейская и американская модели имеют более глубокие различия , чем наличие или отсутствие тех или иных ипотечных институтов. Можно утверждать, что в основе европейской модели лежит консерватизм, направленный к максимальной надежности ипотечных институтов.

Например, более чем за 100 лет действия немецкого Закона «Об ипотечных банках» не обанкротился ни один ипотечный банк. С другой стороны, американская модель основана на либерализме в рыночных механизмах. Она характеризуется динамизмом своего развития, сопровождаемого как взлетами, так и кризисами, и связанными с поисками путей выхода из них финансовыми новациями.

В Российской Федерации особую методологическую роль в становлении системы ипотечного кредитования сыграли «Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке» , одобренные Правительством РФ 22 декабря 1993 года.

Основные положения были подготовлены Исследовательским центром частного права в качестве модели законодательного акта об ипотеке. Можно утверждать, что в данном документе разработчики попытались применить отдельные положения частного права в англосаксонской традиции к ипотечному праву России, так как основным «поставщиком» ипотечных институтов, предложившим в 1992 году Правительству РФ проекты и техническую помощь в проведении реформ, было Агентство США по международному развитию (USAID).

Таким образом, на первоначальном этапе развития института ипотеки в Российской Федерации Правительство РФ сделало ставку на построение двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования.

Двухуровневый характер имеет и современная система ипотечного кредитования в России: на первом уровне - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) , «изначально представляющее собой результат трансплантации института ипотечных агентств из США («Fannie Мае», «Ginnie Мае» и «Freddie Mac»)»; на втором уровне - банки и иные кредитные организации, осуществляющие ипотечную деятельность.

Кредитная организация, занимающаяся ипотечным кредитованием, может обратиться в АИЖК с просьбой о рефинансировании сформированного ею пула кредитов, обеспеченных ипотекой. АИЖК выкупает закладные, если условия выдачи и обслуживания кредитов соответствуют его требованиям, и выпускает на их основе облигации, по которым государство гарантирует платежи и доходность.

Средства, полученные от выпуска облигаций, вновь направляются на приобретение у кредитной организации пула закладных .

В соответствии со схемой деятельности, утвержденной Правительством РФ, АИЖК рефинансирует деятельность кредитных организаций под гарантии государства. При этом инвестиционный потенциал, возникающий в результате деятельности АИЖК, не отвечает критериям эффективного использования бюджетных средств.

Реализуемый агентством механизм рефинансирования подразумевает, что происходит выкуп именно тех кредитов, которые выданы на приобретение жилья на вторичном рынке, поскольку объектом залога выступает жилье (в связи с высокими рисками при его приобретении в период строительства, в случае привлечения кредита, жилье покупается, как правило, на вторичном рынке).

Минимизация рисков кредитными организациями приводит к тому, что более 90% кредитов, которые выдаются в соответствии с требованиями АИЖК, направляются на вторичный рынок. В этом случае система ипотечного жилищного кредитования при ее расширении способствует развитию спекулятивных настроений на рынке недвижимости.

Отсутствие взаимосвязи с реальным сектором ведет к тому, что происходит потеря экономического эффекта от развития ипотечного жилищного кредитования. Механизм рефинансирования АИЖК не создает предпосылок для инвестирования в строительство и расширения предложения жилья.

По нашему мнению, большинство современных проблем , связанных с ипотечным кредитованием, в нашей стране зародились в 90-е годы ХХ века и связаны с построением в Российской Федерации двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, которая по целому ряду причин эффективно применяться в России не может.

Российская правовая система построена на принципах европейской континентальной школы права , в ее основе лежит единая концепция права собственности. Как отметил проф. Е.А. Суханов, нельзя быть «собственником права», ибо в европейском континентальном правопорядке нельзя установить вещное право на право требования.

Право собственности в его континентальном, в том числе российском, понимании невозможно «расщепить»: оно либо полностью сохраняется за собственником, либо полностью утрачивается им. Вместо теории расщепления собственности и конструкций из множества правомочий собственника российская правовая доктрина использует теорию вещных прав . Англо-саксонской правовой системе деление прав на вещные и обязательственные, в свою очередь, неизвестно.

Построение двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования с использованием конструкций континентального залога затруднено ввиду необходимости использования механизмов цессии при передаче прав по ипотечным кредитам , а также ввиду коренных различий в правовой природе ценных бумаг по российскому праву и ценных бумаг в англо-саксонской правовой системе.

Таким образом, нельзя механически переносить институты англо-американского права в российское, которое обладает своей исторической спецификой и имеет принципы, выработанные веками.

При двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования залог недвижимости, служащий средством минимизации имущественного риска, которому подвергается кредитор, сам становится уязвимым для рисков, порождаемых наделением оборотоспособностью притязаний, обеспеченных ипотекой. Эти риски, или «риски второго порядка», способны материализоваться, примером их материализации служит трудно преодолеваемый ипотечный кризис в США, который в конечном итоге перерос в мировой экономический кризис.

Причина заключается в тесной взаимосвязанности участников рынка ипотечного жилищного кредитования между собой при двухуровневой (американской) модели. Невыполнение обязательств одним из участников ведет к неисполнению обязательств другими участниками рынка ипотечного кредитования, то есть к «эффекту карточного домика».

В отличие от двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования, одноуровневая (европейская) модель экономически более устойчива , следовательно, в российских условиях является более предпочтительной.

Европейская (одноуровневая) модель ипотечного кредитования ближе России и с точки зрения построения системы права, и исторически. До 1917 года в нашей стране существовала одноуровневая модель ипотечного кредитования. При этом за все время существования системы ипотечного кредитования в дореволюционной России только один ипотечный банк потерпел крах и прекратил свою работу.

Таким образом, оптимальной для Российской Федерации является одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования, построение которой способно решить многие проблемы и может смягчить остроту демографической ситуации в нашей стране.